Рынок новостроек нуждается в серьёзной трансформации, заявил «РБК Недвижимости» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По словам эксперта, российский рынок недвижимости «дошёл до сюрреалистического состояния». Он уже не соответствует ни возможностям граждан, ни запросам государства. По словам Репченко, должны измениться и цены на жильё, и особенности новостроек. Без структурной трансформации рынок может ожидать управляемая национализация жилищного строительства, подчеркнул эксперт.
Репченко объяснил, что сейчас назрел конфликт интересов девелоперов и государства. Власти стремятся решить демографическую проблему. Для этого вводятся различные жилищные меры поддержки семей: материнский капитал, льготная семейная ипотека. Многодетным семьям нужны просторные квартиры с тремя и более комнатами, но на столичном рынке новостроек доля такого предложения низкая — она не превышает 15−20%, подчеркнул аналитик. Цели государства и застройщиков кардинально расходятся. Значительная доля предложения — это компактные студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. Для решения социальной задачи нужны трёх- и четырёхкомнатные квартиры, а девелоперам выгоднее получать сиюминутную прибыль, продавая маленькие лоты, пояснил Олег Репченко.
Эксперт добавил, что на рынке также есть конфликт интересов застройщиков и покупателей. Люди активно покупают доступные по цене компактные квартиры в новостройках. Более половины кредитов, выданных в рамках семейной ипотеки, берётся на студии. Но это связано не с тем, что людям нужны квартиры небольшой площади. Семьям не хватает средств на приобретение более просторного жилья. В 2018 году, когда была запущена семейная ипотека, лимит 12 млн рублей с учётом первоначального взноса в 20% позволял купить хорошую двухкомнатную или даже трёхкомнатную квартиру в Москве. Сейчас на покупку трёшки нужно не менее 50 млн рублей
Одна из причин значительного роста цен — недостаток в Москве новостроек экономкласса, считает эксперт. Раньше такие квартиры занимали до половины предложения. Репченко уточнил, что исчезновение новостроек экономкласса — это иллюзия. На рынке остались дешёвые проекты, застройщики продолжают возводить дома экономкласса, но называют его бизнес-классом, продолжают строить комфорт, но относят его к премиальной недвижимости. Новые названия классов служат обоснованием для нового уровня цен. По оценке эксперта, сейчас цены на московское первичное жильё завышены как минимум вдвое. По мнению Репченко, из-за такого подхода девелоперы сами себя дискредитировали. Если конфликты, которые назрели на рынке, не будут разрешены, эксперт не исключает, что государство захочет забрать строительную отрасль под себя путём управляемой национализации.
