- Во время кризиса в Краснодаре выросли цены на недвижимость. Если в 2021 году можно было купить жилье в среднем по 60 тыс. за кв. м, то к концу 2022-го стоимость «квадрата» выросла до 100–110 тыс. рублей на «вторичке», цены же на новостройки поднялись до 140–170 тыс. рублей за «квадрат».
- На юге много фейков и недобросовестной рекламы. До сих пор встречаются случаи, когда человек, распродав свою недвижимость, погрузив вещи в контейнеры, приезжает в Сочи, приходит в агентство, и узнает, что за его деньги можно купить только студию, хотя цены в объявлениях сулили, что хватит на «двушку».
- Снижение активности на рынке недвижимости доходит до 40% — как на «первичке», так и на «вторичке».
- Рынок переуступки квартир не в лучшем состоянии. Такие объекты приходится продавать на 40–50% дешевле новостроек от застройщика.
- Драйвером продаж в 2022 году стал первичный рынок с его низкими ставками, субсидиями и предложениями. Были месяцы, когда объем продаж новостроек составлял 80%, а «вторички» — 20%. Такого в истории рынка недвижимости еще не случалось.
- «Перспектива 24» планирует открыть в Краснодаре 45–50 офисов продаж районного масштаба со штатом сотрудников до 10–12 человек.
Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«Цены на новостройки поднялись до космических высот»
С.Д.: Каким был для вас 2022 год? Что происходило на рынке недвижимости Краснодара?
А.Л.: Пик продаж наблюдался в марте 2022 года. Такого ажиотажа на рынке ранее не было, но после этого показатели пошли на спад. Затем драйвером до конца лета стал первичный рынок с его низкими ставками, субсидиями и предложениями. Были месяцы, когда объем продаж новостроек составлял 80%, а «вторички» — 20%. Такого в истории рынка еще никогда не случалось.
Ранее мы специализировались на объектах вторичного рынка, но теперь научились продавать и новостройки. В конце августа — начале сентября рынок стал более активным, пошли сделки и на «вторичке», более того, за наличные деньги. В конце сентября, с началом мобилизации, рыночная активность вновь притормозила. В течение двух-трех недель ни у нас, ни у клиентов не было понимания того, что делать, куда дальше двигаться.
С.Д.: Аналитики говорят, что сделок в 2022 году было на 20% меньше, чем в 2021-м. Какая ситуация у вас?
А.Л.: Мы наблюдаем снижение активности до 40% как на первичном рынке, так и на «вторичке». Как вы знаете, воздушное сообщение с нашим регионом закрыто (кроме Сочи), и это сильно влияет на миграцию населения.
Если в 2021 году к нам, по официальным данным, переехали 128 тыс. человек, то на конец ноября 2022-го — только 38 тыс., т. е. практически в три раза меньше. Поэтому спрос на недвижимость сильно упал.
С.Д.: Снижение интереса к миграции связано только с прекращением воздушного сообщения?
А.Л.: Это не единственная причина. В последнее время у нас в крае выросли цены на недвижимость. Если в прошлом году можно было купить жилье в среднем по цене 60 тыс. за кв. м, то сейчас стоимость «квадрата» выросла до 100–110 тыс. рублей на «вторичке». Цены же на новостройки поднялись до космических высот — 140–170 тыс. рублей за квадратный метр.
Если раньше люди, приезжавшие к нам с Дальнего Востока или Урала, продав свою недвижимость, могли купить здесь дом или квартиру, да еще и автомобиль, то сейчас им едва хватает средств только на покупку недвижимости.
Конечно, отсутствие воздушного сообщения и общее состояние тревожности тоже влияет на продажи. Многие клиенты занимают выжидательную позицию.
«Люди покупают не сам объект, а комфортный платеж по ипотеке»
С.Д.: К чему приведет изменение условий льготной ипотеки на новостройки? Спрос сместится на «вторичку»?
А.Л.: Как только начнет снижаться спрос, застройщики что-то предпримут. Возможно, будут предлагать ремонт в подарок или машиноместа и кладовки. Уже сегодня некоторые банки предлагают купить ставку по ипотеке. К этой истории могут подключиться и другие игроки.
Еще я очень надеюсь, что государство разработает какую-то программу субсидирования и для вторичного рынка.
С.Д.: Покупатели придерживаются следующей логики: стоимость «первички» без ремонта выше цены «вторички» — квартиры, в которую можно заехать сразу. Почему бы новостройкам не опуститься до цен «вторички»?
А.Л.: Массового падения цены новостроек ожидать не стоит, возможно, будет снижение по определенным проектам. Люди сегодня покупают на первичном рынке не сам объект, а комфортный платеж по ипотеке, который их устраивает. Если квартира приобретается для собственного проживания, это нормально. Если для того, чтобы через какое-то время перепродать, будут вопросы.
С.Д.: К слову, знакомые продают квартиру в Большом Сочи, в новом ЖК, выставили за 8,5 млн рублей, продавали полгода, в итоге продали за 7,2 млн. И таких случаев сейчас много. Что ты посоветуешь продавцам: ждать своего покупателя или снижать цену и продавать?
А.Л.: Рынок переуступки квартир не в лучшем состоянии. Тут два варианта: продавать в ноль, чтобы высвободить свои деньги, либо ждать, когда будет более понятная ситуация.
Если собственник не готов торговаться, его квартира остается на рынке. Сейчас недвижимость, как правило, покупают с дисконтом до 10%. Но многие покупатели заняли выжидательную позицию.
С.Д.: Возможно ли дальнейшее повышение скидок?
А.Л.: Всё зависит от мотивации собственника. В прошлом году бывало, что люди, уезжавшие на ПМЖ в условную Грузию, скидывали и больше. Однако при обычных торгах цену на однокомнатную квартиру снижают на 200–300 тыс. рублей, это 3–5% стоимости. 10% могут уступить только клиентам с наличкой. А вот то, что переуступки продаются дешевле новостроек от застройщика на 40–50%, — это факт.
С.Д.: На какие объекты сегодня самый большой спрос?
А.Л.: Наверное, на объекты в Сочи, там много интересных лотов. Хороший спрос на коттеджи, земельные участки в Адлере, Хосте, Имеретинке. В Анапе, Геленджике, Новороссийске наблюдается снижение спроса процентов на 30. В Геленджике новостроек совсем нет, там продается «вторичка» и объекты в соседних городах.
Сейчас много сделок проходит по программе переселения. Сертификат выдается на сумму в 2,75 млн рублей на человека. Стоимость студий, которые раньше продавались по цене 2,3 млн рублей, сегодня поднимается до 2,75 млн рублей. По такой цене можно купить студию в пригородах Краснодара, в районе Новороссийска, Анапы — на расстоянии от 30 до 50 км от моря.
С.Д.: Ваша компания первой в крае выдала IT-ипотеку. Какой на эту программу сегодня спрос?
А.Л.: Действительно, мы первыми выдали IT-ипотеку, провели несколько сделок, потом спрос затих — возможно, потому, что многие айтишники сегодня находятся вне страны.
«Мы никак не можем победить фейки на местном рынке»
С.Д.: Считается, что в Сочи в объявлениях по аренде до 90% фейков. Есть ли какие-то изменения в лучшую сторону?
А.Л.: Почему только в Сочи? Проблема затрагивает и Краснодар, и все побережье. Это наш общий бич. Как мы с ней ни боролись, победить никак не можем. До сих пор встречаются случаи, когда человек, продав свою недвижимость, погрузив вещи в контейнеры, приезжает в Сочи, приходит в агентство и узнает, что денег у него только на студию, хотя цены в объявлениях сулили, что хватит на «двушку».
С.Д.: Что нужно предпринять, чтобы не оказаться в такой ситуации?
А.Л.: Не работать с частными риелторами. При выборе компании обязательно проверьте, состоит ли она в РГР, прошла ли сертификацию, аттестованы ли ее сотрудники, застрахована ли профессиональная деятельность.
Последнее очень важно, ведь если сделку признают недействительной, страховая покроет расходы. В нашей компании мы обязательно проверяем объект перед тем, как взять его в продажу.
- Не работать с частными риелторами.
- При выборе компании обязательно проверить, состоит ли она в РГР, прошла ли сертификацию, застрахована ли ее профессиональная деятельность, аттестованы ли ее сотрудники.
- Выбирать агентство, которое берет на продажу только проверенные юристами объекты.
С.Д.: В Сочи у объектов порой нет ни разрешения на строительство, ни документов о собственности. Вы как-то отсеиваете их?
А.Л.: Такая проблема действительно есть в курортных городах. Сомнительные объекты мы в продажу не берем — независимо от того, какую комиссию нам предлагают. Репутация важнее. Перед тем, как взять объект на продажу, наша техническая служба запрашивает полный пакет документов. Проверка проводится по 24 пунктам, и только после нее мы подписываем договор с клиентом.
С.Д.: Расскажи о деятельности Кубанской палаты недвижимости. Что она дает риелторам и клиентам?
А.Л.: После отмены лицензирования риелторской деятельности РГР разработала и внедрила систему сертификации качества услуг на рынке недвижимости. Это говорит о том, что компании, входящие в Кубанскую палату недвижимости, отвечают всем требованиям, предъявляемым к агентствам. У нас есть реестр сертифицированных специалистов.
Сегодня в палате состоит 80 компаний (с учетом того, что часть агентств в 2022 году закрылась, не выдержав турбулентности). У нас есть комитет по защите прав клиентов, куда может обратиться любой из наших покупателей. Также мы помогаем урегулировать спорные вопросы по уплате комиссионных.
В каждом нашем агентстве прозрачное ценообразование, и клиент всегда понимает, сколько стоит та или иная услуга. Мы проводим регулярное обучение риелторов, приглашаем бизнес-тренеров, а еще организуем совместные праздники.
«Хочется работать с профессионалами, которые болеют за свое дело»
М.П.: Как для тебя как для крупного игрока рынка выглядит переход в «Самолет плюс»? Насколько понимаю, у тебя мастер-франшиза по Краснодару и ты будешь открывать районные офисы.
А.Л.: Слияние крупнейшего застройщика и сети агентств недвижимости — это очень крупный проект. В Краснодаре я являюсь региональным представителем компании «Самолет плюс». Здесь мы планируем открыть 45–50 офисов продаж районного масштаба со штатом сотрудников до 10–12 человек.
У меня есть возможность сделать успешный коммерческий проект на территории Краснодара, подключить партнеров, которые будут работать по единым стандартам, с единой философией, на общих условиях.
Мы хорошо умеем работать с рынками первичной и вторичной недвижимости. Также компания будет предоставлять финансовые услуги: страхование, ипотека, оценка недвижимости. Третье направление работы — бытовые услуги: ремонт, клининг и так далее, всего более 100 наименований.
М.П.: Первые офисы уже открыты?
А.Л.: Да, первый офис в Краснодаре заработал 1 сентября. Сейчас мы тестируем разные варианты продажи бытовых услуг. Для меня эта отрасль очень интересна, так как прежде этим направлением я никогда не занимался.
С.Д.: Как ты любишь отдыхать?
А.Л.: Отдыхаю, находясь рядом со своей семьей, женой и сыновьями. Мы любим прогулки, походы в лес по грибы, поездки в горы. Еще я хожу на стадион, играю в футбол. Во время отпуска, в конце июля — начале августа ездим к морю на две недели.
С.Д.: Если не недвижимость, то чем бы ты хотел заниматься?
А.Л.: Я как-то задавался этим вопросом, но не нашел ответа. Недвижимость настолько мне близка, работа риелтора настолько по кайфу, что я другого вида деятельности не рассматриваю.
После службы в армии, в 2006 году, я пришел в банковскую сферу, в банк «Российский капитал». Там только открылось ипотечное направление. Я выдал первый жилищный кредит в Краснодаре. Затем я работал в Сбербанке, банках «Уралсиб», «Петрокоммерц». В 2015 году перешел в риелторской бизнес.
С.Д.: Если бы у тебя в руках оказалась волшебная палочка, что бы ты пожелал себе, компании, рынку?
А.Л.: Всегда хочется работать с профессионалами, которые болеют за свое дело. Я бы хотел, чтобы ко мне в компанию приходили целеустремленные, мотивированные люди. Если бы у меня в руках оказалась волшебная палочка, я бы взмахнул ею, и произнес: «Нет фейкам!» А все остальное у нас и так есть, мы всё умеем и со всем справимся.
Справка
Александр Литовка, генеральный директор АН «Перспектива 24 – Краснодар»
Родился 21 октября 1981 года в г. Джамбул (Казахстан). Женат, воспитывает двух сыновей. В 2004–2006 годах служил в Вооруженных силах России.
Образование
- 1998–2003 гг. — Кубанский государственный технологический университет, автомобильно-дорожный факультет, инженер по кадастру.
- 2010–2013 гг. — Кубанский государственный технологический университет, экономический факультет, экономист.
Карьера
- 2022 — н. в. — полномочный представитель президента РГР в ЮФО.
- 2019 — н. в. — руководитель территориального органа по сертификации риелторских услуг НП «КПН».
- 2018 — н. в. — президент некоммерческого партнерства «Кубанская палата недвижимости».
- 2020 — н. в. — генеральный директор ООО «Перспектива 24 – Краснодар».
- 2017–2020 гг. — генеральный директор ООО «ЛИАН».
- 2015–2017 гг. — заместитель директора ООО «Центр Недвижимости Краснодар».
- 2015 г. — директор центра ипотечного кредитования ПАО «Банк Открытие».
- 2013–2015 гг. — начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Банк „Петрокоммерц“».
- 2012–2013 гг. — главный менеджер по работе с партнерами ПАО «Банк „Уралсиб“».
- 2009–2012 гг. — главный менеджер по работе с партнерами ПАО «Сбербанк».
- 2006–2009 гг. — руководитель сектора ипотечного кредитования в «Кредит Европа Банке».
- 2003–2004 гг. — оценщик в торгово-промышленной палате Краснодарского края.
Индивидуальные ипотечные предложения от банков-партнеров Циан
"Массового падения цены новостроек ожидать не стоит, возможно, будет снижение по определенным проектам".
Хотя абсолютно все интервью говорит об обратном!
1. дисконт по переуступкам уже 40% (!)
2. падение спроса даже не оспаривается и т.д.
но! уже есть очевидный прогресс относительно предыдущих лет! :)
тогда все заклинали рынок фразой "цены будут расти на величину инфляции" :)