- За первую половину 2022 года на первичном рынке Москвы было заключено 3,2 тыс. сделок с апартаментами. Это на 11% меньше, чем в I полугодии 2021-го. В апреле и мае количество сделок снизилось. Из-за отсутствия на рынке льготной ипотеки в июне спрос восстанавливается хуже, чем в сегменте квартир.
- За полгода средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 4,7%, в сегменте квартир рост составил 8,6%.
- Объем предложения в корпусах апартаментов за шесть месяцев увеличился на треть (до 8,3 тыс. лотов). Рост связан с низкими темпами продажи и выходом на рынок большого количества корпусов с продажами не по ДДУ (объектов реконструкции старых гостиниц, общежитий, офисов).
- За первую половину года в Москве вышло на рынок 23 корпуса апартаментов с продажами не по ДДУ (годом ранее — четыре). Лоты в них составляют сейчас около трети первичного рынка апартаментов Москвы и 5% всех новостроек в столице. Средняя цена кв. м в конце полугодия — 331,6 тыс. рублей, средняя стоимость лота — 7,4 млн рублей.
В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с апартаментами (если не указано иное). Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без проектов из премиальных сегментов.
Из-за отсутствия льготной ипотеки спрос на апартаменты восстанавливается медленно
С января по июнь на первичном рынке Москвы было заключено 3,2 тыс. сделок с апартаментами. Это на 11% меньше аналогичного показателя годом ранее.
Количество сделок снижалось два месяца подряд: в апреле спрос просел на 38%, в мае — еще на 24%. Такая динамика была характерна и для рынка жилья в целом, но в случае апартаментов ситуация усугублялась и тем, что на них почти не распространяются программы льготной и семейной ипотеки, поэтому условия их приобретения менее выгодные, чем условия покупки квартир.
Спрос просел главным образом за счет ухода с рынка покупателей-ипотечников (ипотека на апартаменты выдается по рыночным ставкам, которые по-прежнему остаются высокими), поэтому они откладывают сделку или выбирают квартиры, на которые распространяются льготные ставки.
Обычно 40–50% сделок на первичном рынке апартаментов проходит с привлечением ипотечных кредитов. В марте доля таких сделок снизилась до 36%, в апреле — уже до 16%, а в мае — до 12%.
Ищите апартаменты в Москве? Удобный выбор — на Циан.
В июне фиксировался небольшой рост количества сделок, он составил около 5%. Причина — в снижении ключевой ставки ЦБ до 9,5% (ипотека стала доступнее) и отложенном спросе, который сформировался за два месяца. Для сравнения: в сегменте квартир спрос в июне вырос сильнее — сразу на 20%. Здесь сказался эффект от запуска новой льготной ипотеки под 7%.
Динамика количества сделок с апартаментами на первичном рынке Москвы
По данным Циан.Аналитики
Ситуация с апартаментами усложняется еще и тем, что они сейчас имеют статус нежилых помещений. Несмотря на многократные попытки приравнять их к жилью, правовой статус до сих пор не урегулирован. Это не позволяет получить в апартаментах постоянную регистрацию, что важно для многих покупателей.
Кроме того, в них выше, чем в квартирах, налоги и коммунальные платежи, а также отсутствуют строгие нормы по шумоизоляции, планировке, по строительству социальной инфраструктуры: школ, детских садов. При этом апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир, что и привлекает покупателей.
Цены: от взлета к падению и стагнации
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке апартаментов в настоящее время составляет 311,6 тыс. рублей: за полгода этот показатель вырос на 4,7%. Для сравнения: в сегменте квартир средняя стоимость за шесть месяцев увеличилась на 8,6% — действие льготной ипотеки позволило застройщикам сильнее нарастить стоимость объектов и не допустить заметного снижения цен в месячном выражении.
В I квартале 2022 года в динамике цен на первичном рынке апартаментов наблюдались тенденции, схожие с сегментом квартир: средняя стоимость 1 кв. м быстро увеличивалась. Основной рост пришелся на февраль и март (+3,3–3,5% в месячном выражении).
Такая динамика связана как с поведением покупателей, которые приобретали в первую очередь более дешевые лоты, что вело к росту средних цен в активном предложении, так и с решениями застройщиков по индексации цен. Среди факторов роста стоимости также оказалось и удорожание строительства.
ЖК «Квартал апартаментов Искра-Парк»
Снижение средней цены в Москве наблюдалось в мае (–4,9%). Это отличает апартаменты от квартир — в сегменте квартир вместо сокращения средних цен на рынке наблюдается их стагнация. В июне был зафиксирован небольшой рост +0,9%, связанный с увеличением спроса. Фактически последние 30 дней цены стагнируют.
Динамика средней стоимости 1 кв. м в корпусах апартаментов на первичном рынке Москвы
По данным Циан.Аналитики
Колебания в уровне цен в комплексах апартаментов обычно заметнее, чем в новостройках с квартирами, поскольку выбор их значительно меньше (в шесть–семь раз).
Выбор на рынке увеличивается
Объем предложения на первичном рынке апартаментов увеличивался с начала года, достигнув в конце июня отметки 8,3 тыс. лотов. Показатель вырос практически на треть.
Резкое ускорение темпов роста было зафиксировано в апреле и связано со снижением спроса из-за значительного роста ставок по ипотеке в марте (лоты стали дольше находиться в продаже).
Для сравнения: в прошлом году за аналогичный промежуток времени объем предложения практически не изменился. Такого большого выбора на рынке апартаментов за последние два года не было.
За шесть месяцев стартовали продажи в 19 новых апартаментных корпусах (с продажами по ДДУ) (в прошлом году — в 22), то есть показатель даже немного ниже прошлогоднего уровня. В течение полугодия новинки выходили неравномерно: сразу в половине (в девяти корпусах) продажи стартовали в марте, а в апреле–июне суммарно лишь в шести корпусах.
Продажи не по ДДУЕще одна причина роста объема предложения на первичном рынке апартаментов — выход большого количества проектов с продажами не по ДДУ. В этом году на рынок в большом количестве выходят проекты с продажами через предварительные договоры, договоры инвестирования, ДКП и др. — это проекты реконструкции или капитального ремонта бывших гостиниц, общежитий (например, ЖК «My Space на Окской», апарт-отель Connect.Moscow и другие) и даже офисов (например, «Апартаменты в Кусково», «Лофт Нагорная»).
За шесть месяцев 2022 года в Москве стартовали продажи сразу в 23 таких корпусах, за аналогичный промежуток прошлого года — лишь в четырех. Площадь и количество помещений в таких ЖК обычно меньше, чем в новых строениях (треть таких лотов имеет площадь от 10 до 15 кв. м, тогда как площадь объектов с реализацией по ДДУ начинается от 18 кв. м). В настоящее время они составляют порядка 30% всего первичного рынка апартаментов Москвы. Для сравнения: в сегменте квартир доля таких помещений лишь 6%, основной вклад в объем предложения вносят квартиры в новых ЖК.
Средняя цена 1 кв. м в корпусах с продажами не по ДДУ без учета премиального сегмента составляет 331,6 тыс. рублей — выше, чем в новых строящихся ЖК (308,1 тыс. рублей).
А стоимость лота (7,4 млн рублей), наоборот, ниже (в новых строящихся ЖК — 13 млн рублей) за счет меньшего метража.
«Апартаменты на первичном рынке, в отличие от квартир, оказались без поддержки: на них не распространяется льготная ипотека. В результате за первую половину 2022 года цены в них выросли всего на 4,7% (в квартирах — на 8,6%), а продажи в июне восстанавливаются менее активно, чем в корпусах с квартирами», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Также эксперт указывает, что в марте и апреле спрос на апартаменты просел даже меньше, чем на квартиры. По его мнению, свою роль сыграла их ценовая доступность: апартаменты остаются на 10–20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир.
Изображение в начале статьи: ЖК «Резиденции Композиторов»
