Конфликт с арендатором жилья — неприятная и не такая уж редкая проблема арендного бизнеса. В 2022 году арбитражные суды России рассмотрели 67 512 споров по договорам аренды.
Первопричиной любой такой ситуации, как правило, становятся изъяны подписанного документа. Стороны заключают договор, не до конца прояснив намерения друг друга, правила личного взаимодействия и пользования имуществом.
Как итог — сломанная мебель, разбитые фигурки гномов у крыльца, неоплата аренды и другие неприятные сюрпризы вплоть до пожара.
Поэтому не стоит недооценивать предварительную подготовку арендного договора и довольствоваться шаблонными вариантами, особенно договорами для сдачи квартир.
Аренда загородной недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику, и документы, которые в этом случае ложатся на стол, заметно отличаются от «городских».
Давайте разберемся, что нужно включить в договор аренды дома, чтобы собственник мог сохранить недвижимость в целости и спокойно заработать на ней.
Проверяем кандидата: что обсудить до подписания договора
Перед тем как скрепить отношения подписями, важно обсудить с потенциальным арендатором ряд ключевых моментов. Выслушав его ответы, вы сможете точнее оценить кандидата: поймете, есть ли у него опыт загородной жизни, насколько он платежеспособен и в принципе надежен как квартирант. А заодно поймете, какие возможные издержки сулит присутствие этого человека в вашем доме.
На что обратить внимание:
Сроки проживания. Уточните, на какой срок клиент планирует арендовать дом. Это может быть долгосрочная или краткосрочная аренда. Также обговорите условия продления договора, если это потребуется.
Животные. Если арендатор планирует привозить домашних животных, уточните правила и ограничения по их проживанию в доме. Стоит также обсудить вид и размер животных, ограничения по количеству и требования по уходу за ними.
Возможность подселения. Определите, может ли арендатор подселять родственников или других сожителей без дополнительного согласия владельца. Если да, обязательно обсудите максимальное количество дополнительных жильцов и потом зафиксируйте это в договоре.
Допустимые и недопустимые действия. Обсудите, что можно, а что нельзя делать в помещении и на придомовой территории. Например, договоритесь, где можно разводить открытый огонь и курить.
Также стоит обсудить хобби претендента на дом. Например, если он играет на синтезаторе или дрессирует собак, это может стать потенциальной проблемой для соседей.
Платежеспособность. Выясните финансовую стабильность арендатора, расспросив его о месте работы. Проверить его слова можно, запросив рекомендации от предыдущих арендодателей или изучив кредитную историю человека.
Коммунальные расходы. Разберитесь, кто будет оплачивать электроэнергию, воду, газ, интернет и т. д. Если это ложится на плечи арендатора, стоит заранее предупредить, каков будет средний чек по коммунальным расходам на человека, чтобы цифры не стали для него сюрпризом.
Автомобиль. Если у вас нет гаража или обустроенной парковки на улице, договоритесь, где арендатор будет ставить свой автомобиль. Понадеявшись на авось в этом вопросе, можно, например, лишиться газона.
Регистрация. Уточните, требуется ли арендатору регистрировать пребывание по месту аренды и определитесь, готовы ли вы на это.
Устанавливаем правила: подготовка договора и других бумаг
Помимо договора аренды стороны обычно подписывают акт приема-передачи дома и опись имущества. Это помогает проверить состояние объекта при выезде жильца.
В акте приема-передачи фиксируется переход к арендатору права пользования домом и состояние объекта в момент получения ключей.
Скачать типовой акт приема-передачи квартиры
Опись имущества позволяет избежать его порчи, пропажи, а если такое случается — доказать этот факт и решить возможные конфликты из-за ремонта. Кроме того, по закону арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые он заранее обговорил с арендатором. Подтвердить это как раз помогает опись. Также с ее помощью можно установить запрет на использование каких-то вещей.
Опись может оформляться по-разному: как часть передаточного акта или как отдельное приложение к договору аренды.
Часто владельцы загородных домов, как и их городские коллеги, фиксируют в описи только стандартные позиции: мебель, ремонт, счетчики, санитарную и бытовую технику.
Однако в случае дома в опись также стоит внести:
- инженерное оборудование (котлы, насосы и другую дорогостоящую технику);
- элементы внешней отделки;
- объекты ландшафтного дизайна;
- хозяйственные постройки;
- инвентарь для отдыха и развлечений (квадроцикл, лодку, беседку, мангал и др.).
В самом договоре при этом важно прописать ответственность арендодателя за вверенное ему имущество: установить штраф за поломку, договориться об удержании депозита и/или обязанности отремонтировать испорченную вещь. В противном случае спор из-за ремонта сломанного стула рискует затянуться на неопределенный срок.
Еще до фиксации на бумаге вопрос ответственности нужно обсудить с самим потенциальным арендатором — он должен понять, что проживание в доме накладывает на него некоторые обязанности.
Обговорите с претендентом:
Условия оплаты. Уточните сумму, сроки (ежемесячно, поквартально и т. д.) и способы оплаты. Договоритесь, будут ли включены в стоимость аренды бытовые услуги: коммунальные платежи, интернет, спутниковое ТВ и т. п.
Где можно курить. Если вы не хотите, чтобы в доме или отдельных его комнатах курили, предупредите об этом арендатора и договоритесь о том, где он сможет дымить беспрепятственно.
Самостоятельный ремонт. Договоритесь, какие виды ремонта или изменений в доме арендатор может проводить самостоятельно, а какие требуют согласования.
Шумные вечеринки. Если вы против того, чтобы арендаторы устраивали шумные мероприятия, установите ограничения на вечеринки, громкую музыку, ночные посиделки во дворе и т. п. времяпрепровождение.
Действия при форс-мажоре. Включите в договор условия относительно действий в случае ущерба со стороны соседей, природных катастроф, пожаров и т. д. Определите, что арендатор должен сделать для сохранения имущества.
Обслуживание инженерных систем. Договоритесь, кто и с какой периодичностью будет заниматься очисткой септика, техническим обслуживанием котельной и тому подобными операциями, свойственными загородной жизни.
Нюансы договора загородной аренды
Аренда загородного дома отличается от городской, однако знают об этом не все. У выросших в квартирах клиентов могут быть не совсем реалистичные представления о жизни на земле.
Например, арендаторы могут думать, что на участке им позволено делать все что захочется. Поэтому претендентам нужно рассказать о правилах поведения и нюансах эксплуатации загородного жилья. Это поможет избежать конфликтов, в том числе с соседями.
Опишите в договоре:
Участок и его параметры. Помимо дома в договоре аренды нужно детально описать все параметры участка — категорию земель, общую площадь, адрес и кадастровый номер. Это нужно, чтобы избежать нецелевого использования земли.
Возможность использовать дополнительные объекты. Если на участке есть баня, гараж, бассейн или другие хозяйственные постройки, уточните, может ли арендатор использовать их. Включите в договор обязанности арендатора и арендодателя по уходу за этими объектами.
Если чем-то из построек пользоваться запрещено, пропишите это в договоре. Однако помните, что арендаторы не любят ограничения, и большое их количество может отпугнуть претендентов.
Законодательные ограничения. Арендаторы могут не знать о тонкостях загородной жизни, поэтому предупредите их о том, чего на территории участка нельзя делать по закону. Например, копить мусор и закапывать его, нарушать режим тишины, разводить огонь вне мангала и т. п.
Если арендатор собирается возделывать землю, ему нельзя удобрять растения и почву токсичными веществами, а во время полива нужно следить, чтобы вода не попадала на соседние участки.
Самые острые моменты взаимоотношений
Преждевременное расторжение договора. Серьезная проблема для собственника, особенно при краткосрочной аренде, — досрочное расторжение договора арендатором. Если он откажется от объекта за несколько дней до заезда или покинет его раньше оговоренного времени, в разгар сезона можно и не найти других арендаторов.
Для защиты своих интересов вам стоит предусмотреть процедуру уведомления об отказе от объекта. А если арендатор не сообщит о своих намерениях заранее, то и штраф за расторжение договора в одностороннем порядке. Он может составлять 30–50% стоимости проживания и более. Такой пункт в договоре мотивирует арендатора подходить к решению о выезде ответственно.
Несвоевременная оплата. Договор должен предусматривать санкции на случай задержки арендной платы. Размер штрафа может быть любым — главное, чтобы арендатор с ним согласился. При долгосрочной аренде можно также прописать возможность повышения штрафов при многократных задержках.
Периодичность повышения арендной ставки. Если вы планируете со временем повышать арендную плату, укажите в договоре периодичность для таких изменений. Рост тарифа можно привязать к какому-то объективному показателю, например инфляции или сезонному изменению цен.
Визиты хозяина. Пропишите в договоре, как часто владелец жилья может приходить к арендатору для контроля ситуации. Установите порядок и срок уведомления жильца о визите и соблюдайте эти обязательства. Это поможет обеим сторонам чувствовать себя комфортно.
Возмещение ущерба. Определите условия возмещения ущерба в случае порчи имущества. Для покрытия потенциальных убытков можно предусмотреть залог.
Помните: арендатор отвечает за поломку вещей, но не за их естественный износ. Так что удержать часть залога за развалившийся бабушкин диван вряд ли получится.
Однако, сдавая жилье в аренду, не стоит пренебрегать и страховкой. Риск пожара в загородных домах выше, чем в среднестатистической городской квартире.
Это связано со множеством факторов, включая печное отопление, использование камина, наличие леса за забором, трудности с доступом специальных служб в поселок или на участок.
Кроме пожара, страховка обычно покрывает риски затопления, взрыва, стихийных бедствий, действий злоумышленников, падения на дом обломков летательных аппаратов.
По сравнению с возможным ущербом дополнительная плата за страховой полис не кажется такой уж большой, зато это обеспечит спокойствие собственника и его уверенность в том, что даже в самых сложных ситуациях он не останется ни с чем.
Готовы к поиску арендатора? Разместите бесплатное объявление на Циан!
