Ипотека Новостройки Помощник по недвижимости

Эскроу-счёт: что это такое и для чего он нужен

Григорий Делин22 января 2025 813

При покупке квартиры на этапе строительства есть риск, что застройщик обанкротится или затянет сдачу объекта. Специальный счёт в банке защищает дольщика от потери денег. Разбираемся, что такое эскроу-счёт, как его открыть и взять недвижимость в ипотеку.

Что такое эскроу и когда без него не обойтись

Эскроу-счета используют при покупке строящейся недвижимости. В России действует проектное финансирование объектов с долевым участием. Это значит, что до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию клиенты не рассчитываются с застройщиками напрямую, а передают деньги через банки-посредники.

Покупатель вносит средства на специальный счёт. Кредитная организация выступает гарантом сделки. Застройщик получает сумму, только когда выполняет свои обязательства по договору.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК РФ), в расчётах участвуют три стороны:

депонент — покупатель недвижимости;
бенефициар — застройщик;
эскроу-агент — уполномоченный банк.

Так выглядит схема взаимодействия сторон договора эскроу-счёта

С 2019 года эскроу-счета обязательно открывают для покупки жилья в многоквартирных домах. Такой способ расчётов защищает участников долевого строительства от ненадёжных застройщиков. Если компания обанкротится или существенно затянет сдачу объекта, покупатели получат средства обратно.

важно:

С 1 марта 2025 года вступает в силу обновлённое законодательство. Расчёты через эскроу распространяются на строительство частных жилых домов. В отличие от квартир, норма носит рекомендательный характер: подрядчик и заказчик сами решают, стоит ли использовать специальный счёт.

Как работает эскроу: открытие, перевод денег, закрытие

Эскроу-счета покупателям недвижимости открывает тот же банк, который финансирует строительный проект. Получается, кредитная организация одновременно обеспечивает сохранность денег дольщиков и контролирует застройщика. Вот как проходят сделки по такому методу расчётов:

1. Застройщик начинает проект. Компания оформляет проектную декларацию, разрешение на строительство и получает финансирование от банка-партнёра. Этот банк в дальнейшем будет держателем эскроу-счетов всех участников долевого строительства — будущих владельцев квартир.

2. Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ). Клиент бронирует квартиру, и стороны подписывают документ. Застройщик обязуется возвести и сдать в эксплуатацию дом, а покупатель — уплатить установленную цену объекта. Сроки выполнения работы обязательно указывают в договоре.

3. Банк открывает эскроу-счёт. Покупатель и банк-агент заключают договор на открытие и обслуживание счёта. Вносить деньги пока рано — сначала регистрируют долевое участие в строительстве.

4. Покупатель и застройщик регистрируют ДДУ. Стороны обращаются в Росреестр с договором. Государственный орган вносит в ЕГРН запись об участии покупателя в долевом строительстве.

5. Банк депонирует сумму. Покупатель вносит на эскроу-счёт деньги за квартиру. Если дольщик берёт ипотеку, средства перечисляет банк, который выдал кредит. Эскроу-агент автоматически блокирует и хранит сумму до исполнения застройщиком своих обязательств.

6. Застройщик сдаёт объект. Компания завершает строительство и отправляет в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

7. Банк передаёт деньги застройщику. В течение 10 рабочих дней сумму зачисляют на расчётный счёт строительной компании. Эскроу-счёт покупателя автоматически закрывается.

8. Покупатель регистрирует право собственности. Клиент обращается в Росреестр, чтобы внести новую запись в ЕГРН. Теперь квартира принадлежит покупателю.

важно:

По закону банк не начисляет проценты на остаток по эскроу-счетам, как по депозитам или накопительным счетам. Также кредитные организации не списывают деньги с эскроу в качестве вознаграждения за услуги.

Кто владеет и распоряжается средствами на счёте эскроу

Гражданский кодекс определяет, что деньги на эскроу-счёте принадлежат депоненту до исполнения обязательств бенефициаром. То есть покупатель квартиры владеет суммой до сдачи дома в эксплуатацию.

При этом участник долевого строительства и застройщик не могут распоряжаться средствами по своему усмотрению и снимать в любой момент. Чтобы забрать деньги, нужны веские основания.

Когда средства с эскроу-счёта возвращаются покупателю:

Застройщик не сдал объект вовремя. Клиент требует деньги или согласовывает с компанией новые сроки готовности дома. Во втором случае покупатель уведомляет банк и продлевает депонирование суммы на эскроу-счёте.
Строитель обанкротился. Если компанию ликвидировали по решению суда, деньги вернутся покупателям квартир.
Стороны расторгли договор. Клиент может отказаться от участия в долевом строительстве и забрать деньги.

Как открыть эскроу-счёт в банке

Открывать и обслуживать эскроу-счета могут только уполномоченные организации. Центральный банк Российской Федерации публикует перечень таких банков на официальном сайте, он обновляется ежемесячно.

Чтобы открыть эскроу-счёт:

1. Запросите перечень банков. Узнайте, с какими эскроу-агентами работает застройщик.

2. Соберите документы. Обычно требуется паспорт покупателя и договор ДДУ, но лучше уточнить список в банке. Например, при покупке квартиры в ипотеку запрашивают справку 2-НДФЛ.

3. Обратитесь в банк. Счёт можно открыть в офисе, на сайте или через мобильное приложение.

4. Предоставьте застройщику заявление депонента об открытии эскроу-счёта. Документ заверяют печатью банка и подписью уполномоченного специалиста.

Пример заявления на открытие эскроу-счёта в уполномоченном банке

Как счета эскроу используют при покупке квартиры в ипотеку

Открывать эскроу-счёт и брать ипотеку на новостройку не обязательно в одном и том же банке. Каждый застройщик сотрудничает с ограниченным количеством эскроу-агентов, и условия кредитования у них могут быть не самые выгодные.

Если покупатель квартиры открывает эскроу-счёт и оформляет кредит в разных организациях, ипотечный банк перечисляет заёмные средства эскроу-агенту. Для этого клиент предоставляет в ипотечный банк реквизиты эскроу-счёта. Некоторые организации в таких случаях берут комиссию за перевод суммы.

пример:

Алексей взял ипотеку на квартиру в строящемся доме. Чтобы заплатить застройщику, ему нужно открыть эскроу-счёт. Строительная компания сотрудничает с банком «Гамма», а кредит мужчина оформил в банке «Бета» — он получает зарплату на карту этого банка, поэтому условия оказались выгоднее.

Как действуют стороны сделки:

Алексей открывает эскроу-счёт в банке застройщика и предоставляет реквизиты в свой ипотечный банк.
Ипотечный банк «Бета» перечисляет кредитные средства на эскроу-счёт Алексея в банке «Гамма» после регистрации договора долевого участия в Росреестре.
Эскроу-агент «Гамма» отправит деньги застройщику, когда дом сдадут в эксплуатацию.
Алексей получит квартиру и продолжит платить ипотеку своему банку.

Чем эскроу отличается от расчётов через банковскую ячейку и аккредитив

Кроме эскроу-счетов, существуют и другие способы защитить интересы покупателей недвижимости в новостройках. В сделках используют банковские ячейки и расчёты через аккредитив. Но эти финансовые инструменты применяют только для объектов, которые застройщик уже сдал в эксплуатацию. Разберёмся, в чём разница.

Банковская ячейка — это персональный сейф в хранилище банка. Покупатель кладёт туда наличные деньги. Доверенное лицо застройщика забирает сумму после регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги после выполнения условий договора. Покупатель вносит средства на счёт. Росреестр регистрирует право собственности покупателя на объект. Затем застройщик получает средства.

Чем эскроу-счёт отличается от банковской ячейки и аккредитива:

Условиями договора. Форму аккредитивного договора устанавливает Центробанк РФ. Шаблоны договора на аренду ячейки и открытие эскроу-счёта кредитные организации разрабатывают самостоятельно. Конечно, руководствуясь законодательством.
Получателем денег. Средства с эскроу-счёта банк перечислит только застройщику в безналичной форме. В расчётах через аккредитив или ячейку иногда участвуют доверенные лица. Например, руководство строительной компании может поручить бухгалтеру забрать наличные деньги из ячейки.
Страхованием средств. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) страхует суммы до 10 млн рублей на эскроу-счетах. Для участников сделки это бесплатно. Застраховать средства в ячейке или на аккредитиве можно самостоятельно по тарифам страховых компаний.
Обязательностью использования. При покупке строящейся недвижимости расчёты проводят через эскроу-счета. Ячейки и аккредитивы применяют только для сданных в эксплуатацию объектов.
Взысканием средств по долгам покупателя. Федеральная служба судебных приставов (ФССП) не может изъять деньги с эскроу-счетов, а суммы из ячеек и с аккредитива могут пойти в счёт погашения долгов покупателя.

Признак для сравнения	Эскроу-счёт	Аккредитив	Банковская ячейка
Условия договора	Устанавливает Центробанк РФ	Устанавливает коммерческий банк	Устанавливает коммерческий банк
Получатель денег	Застройщик	Продавец недвижимости или доверенное лицо	Продавец недвижимости или доверенное лицо
Страхование средств	АСВ бесплатно страхует суммы до 10 млн рублей	На усмотрение участников сделки	На усмотрение участников сделки
Обязательное использование	В сделках со строящейся недвижимостью	В сделках с объектами, введёнными в эксплуатацию	В сделках с объектами, введёнными в эксплуатацию
Взыскание средств по долгам покупателя	Невозможно	Возможно	Возможно

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как любой финансовый инструмент, счёт эскроу имеет свои преимущества и недостатки.

Плюсы эскроу-счёта:

Бесплатное открытие и обслуживание. По закону владелец счёта не выплачивает вознаграждение уполномоченному банку за услуги.
Финансовая безопасность покупателя. Исключается ситуация, когда недобросовестный застройщик просто присвоит деньги дольщика. В случае банкротства строителя сумма вернётся клиенту.
Заинтересованность застройщика сдать объект вовремя. Если компания сорвёт сроки, покупатель квартиры может потребовать деньги обратно.

Минусы эскроу-счёта:

Рост цен на недвижимость. Если застройщик затянет сдачу дома и покупатель вернёт средства через некоторое время, денег может не хватить на покупку такой же квартиры.
Потеря процентов по ипотеке покупателем. Они не страхуются в АСВ и не возвращаются в случае расторжения договора долевого участия.
Ограничения по страховым выплатам. Если обанкротится банк, АСВ вернёт покупателю не более 10 млн рублей, даже если квартира стоила дороже.

В случае банкротства застройщика банк выплатит всю сумму со счёта эскроу — полную стоимость объекта. Если дом уже достроен, можно не забирать деньги, а через суд получить в собственность готовую недвижимость. Если до сдачи жилого комплекса ещё далеко, дольщики могут передать его новому застройщику.

Главное

Эскроу-счёт используют, чтобы купить недвижимость на этапе строительства. Он защищает дольщиков от банкротства застройщика или мошенничества. В сделке участвуют три стороны: покупатель, строительная компания и банк-агент по эскроу-счетам. Если квартиру покупают в ипотеку, к схеме добавляется ипотечный банк.

Принцип действия эскроу-счёта: покупатель или ипотечный банк вносит деньги, банк-агент замораживает сумму до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, застройщик получает средства только за готовый объект. Пока идёт строительство, деньги на эскроу принадлежат покупателю.

Средства с эскроу-счёта вернут, если клиент решит расторгнуть договор долевого участия в строительстве, застройщик обанкротится или срок сдачи объекта затянется.

В случае банкротства строительной компании дольщик получит всю сумму, которую внёс на эскроу-счёт. Если обанкротится банк-агент, покупателю недвижимости вернут до 10 млн рублей страховки.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram