Что происходит сейчас
Применение эскроу-счетов для строительства многоквартирных домов первоначально было предназначено для решения проблемы обманутых дольщиков и недостроев. Девелоперов перевели на них с 2019 года, а в 2022-м счета эскроу стали применять и при строительстве частных домов в малоэтажных жилых комплексах (коттеджных поселках, как их обычно называют).
Осенью 2023 года правительство внесло в Госдуму ряд законопроектов о внедрении проектного финансирования в сферу индивидуального жилого строительства. Первое чтение документ, создающий в стране правовые основы для использования эскроу-счетов в ИЖС, прошел в минувшем ноябре, а в середине июля Совет Федерации одобрил его.
В случае подписания президентом закон вступит в силу 1 марта 2025 года.
Вообще, на внедрение эскроу в ИЖС были направлены три связанных друг с другом законопроекта. Первый — «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (как раз его одобрил СФ) — оговаривает возможность финансирования через эскроу-счета постройки частных домов вне организованных коттеджных комплексов профессиональными подрядными организациями.
Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока идет строительство дома. Продавец (застройщик, подрядная организация) сможет забрать их после сдачи объекта в эксплуатацию.
Банк в данном случае играет роль посредника и следит за исполнением условий договора. Пока идет строительство, средства на счете принадлежат покупателю, но распоряжаться ими не может ни он, ни застройщик. Банк блокирует деньги до конца стройки, а по ее завершении, в зависимости от результата, либо перечислит их застройщику, либо вернет покупателю.
Механизм эскроу обеспечивает защиту покупателя: его деньги не тратятся (застройщик ведет строительство на собственные или заемные средства) и их можно вернуть в полном объеме.
Деньги на эскроу-счете застрахованы, поэтому, даже если банк обанкротится, покупатель сможет вернуть до 10 млн рублей.
Систему финансирования строительства через эскроу-счета также называют «проектным финансированием».
До внедрения схемы со счетами эскроу покупатель направлял средства напрямую застройщику, и в случае неисполнения им своих обязательств часто оставался и без денег, и без жилья.
Из принятого в третьем чтении законопроекта следует, что проектное финансирование станет доступно не для всего частного домостроения, а только для компаний и ИП, разместивших информацию о себе и предлагаемых к строительству проектах домов в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства).
При строительстве они должны будут использовать типовые проекты и домокомплекты, сведения о которых включены в реестр российской промышленной продукции.
Подрядчики при этом также должны будут предоставлять информацию о фактически реализованных проектах, тем самым формируя свою объективную деловую репутацию.
Домокомплект — произведенный заводским способом набор для быстрого возведения дома, включающий в себя необходимые строительные материалы и проектную документацию. Чаще всего такие комплекты изготавливают из бруса или СИП-панелей. Материалы для фундамента в них, как правило, не входят.
Законодатели также должны принять решение о страховании средств граждан на эскроу-счетах и госрегистрации строящейся недвижимости — это второй законопроект, необходимый для работы системы.
Деньги, размещенные на эскроу-счете, надо будет застраховать в срок до трех месяцев со дня поступления. Страховые выплаты по эскроу-счетам будет производить Агентство по страхованию вкладов.
Предполагается, что по аналогии со счетами для расчетов по ДДУ размер страхового покрытия составит до 10 млн рублей.
Третья законодательная инициатива направлена на освобождение работ подрядной организации с применением эскроу-счетов от НДС.
Что эскроу-счета дадут рынку ИЖС
Принятие закона и внесение соответствующих поправок в Градостроительный и Налоговый кодексы, в законы о страховании вкладов и о госрегистрации недвижимости будет способствовать борьбе с недобросовестными подрядчиками в ИЖС, а также стандартизации рынка.
Законопроект предоставляет гражданам возможность выбора: строить дом с эксроу или без. Скорее всего, большинство заказчиков будет заинтересовано в снижении рисков и выберет механизм эскроу, а следовательно, на рынке увеличится объем строительства по типовым проектам или из домокомплектов.
В свою очередь, применение стандартных решений повысит уровень проникновения ипотеки в сферу частного домостроения.
Сейчас банки осторожно выдают кредиты на индивидуальное строительство, так как им не до конца понятен предмет залога (фактически это земельный участок и некий проект, анализ которого сам по себе стоит значительных денег), а стандартизация позволит сильно упростить оценку домов.
По прогнозу введение эскроу-счетов станет дополнительным драйвером для массовых программ индивидуального строительства, с момента запуска в 2021 году демонстрирующих устойчивый рост.
При этом новый закон защитит и подрядчиков, которые сталкиваются, например, с неравномерностью финансирования со стороны покупателей. А стандартизация проектов и их утверждение в банке позволят справиться с хронической проблемой постоянных изменений, вносимых в проекты заказчиками.
Кроме того, введение эскроу-счетов повышает ответственность строителей.
Таким образом, внедрение механизма эскроу для ИЖС сделает рынок загородной недвижимости более прозрачным и повысит уровень доверия между всеми участниками. Застройщик и покупатель будут застрахованы от рисков, а банк сможет более взвешенно принимать решения о выдаче ипотеки.
Как это будет работать
Судя по проекту закона, механизм финансирования будет аналогичен тому, который применяется для строительства многоквартирных домов или коттеджных поселков.
В общих чертах схема выглядит так:
- Заказчик, подрядная организация и банк заключают трехсторонний договор, после чего деньги покупателя поступают на эскроу-счет, открытый на его имя, где блокируются (депонируются) до исполнения обязательств подрядчиком.
- Организация строит дом (используя типовой проект или домокомплект) либо за свой счет, либо с привлечением заемных средств.
- Когда объект готов, подрядчик забирает деньги с эскроу-счета.
Отметим, что в этой схеме не обязательно должен присутствовать кредит. Банк выступает здесь как своего рода гарант (в договоре — эскроу-агент), сохраняющий деньги и следящий за исполнением условий соглашения.
А если добавить в схему ипотеку?
Как уже говорилось, переход ИЖС на счета эскроу упростит для банков оценку залога, тем самым способствуя увеличению количества одобряемых ипотечных кредитов. Даже текущая высокая ставка рыночной ипотеки вряд ли сильно замедлит процесс: на данный момент любая федеральная госпрограмма распространяется на ИЖС, а ставки там в разы ниже. Например, в сельской и дальневосточной ипотеке это 2%. Кроме того, уже неоднократно говорилось, что для ИЖС в 2024 году собираются внедрить отдельную адресную программу.
Внедрение эскроу в частное домостроение обсуждают уже не первый год, поэтому ряд кредитных организаций, например, банк «Дом.РФ» и Сбербанк, в пилотном режиме уже выстроили механизм такой работы.
В случае если при строительстве покупатель, подрядчик или они оба используют заемные средства, схема выглядит примерно так:
- Заказчик дома подает заявку в банк на ипотечный кредит, после одобрения подписывает кредитный договор.
- Заказчик выбирает подрядную организацию и заключает с ней договор подряда.
- Ипотечный банк перечисляет деньги заказчика на эскроу-счет, открытый в банке-кредиторе подрядчика.
- Банк-кредитор подрядчика финансирует строительство дома. Деньги подрядчику при этом выдаются траншами (возобновляемая кредитная линия). Срок транша зависит от того, как строится дом (домокомплект или проектное решение). К подрядчику до одобрения кредита предъявляются определенные требования (годовая выручка, размер штата, количество реализованных проектов, наличие поручителей и т. д.).
- После завершения строительства счет эскроу раскрывается в пользу подрядчика, который гасит полученными средствами взятый кредит.
Как внедрение проектного финансирования отразится на ценах
Принятие новых правил и стандартов, кроме вышеперечисленных плюсов, имеет и минусы. Например, дополнительные затраты для подрядчика, что в конечном итоге может вылиться в повышение цен на его услуги.
Эти составляющие включаются в банковскую комиссию, которая составляет, как правило 3–5% от суммы кредита. То есть можно говорить, что итоговая стоимость строительства вырастет на эту сумму.
Удорожание может быть и меньше, если подрядчик будет строить за счет своих средств и не будет привлекать банковский кредит, или за счет кредита будет оплачена лишь часть стоимости строительства. В этом случае итоговая цена строительства будет определяться индивидуально.
В условиях жесткой конкуренции на строительном рынке допускаю, что в первое время многие подрядчики, чтобы не упускать заказы, будут частично компенсировать вырастающие из-за процентных платежей затраты за счет части своей прибыли
Открытие счетов эскроу для ИЖС сделает этот сегмент рынка более регламентированным, надежным и прозрачным, но вряд ли на данном этапе этого будет достаточно, чтобы привлечь новых клиентов и подрядчиков, ведь ставки по рыночной ипотеке заградительно высоки, а доступность программ с господдержкой после завершения массовой льготной ипотеки изрядно снизилась.
Тем не менее появление адресной ипотеки для загородной застройки может существенно повысить привлекательность сектора ИЖС и сделать его одним из драйверов развития рынка недвижимости.
При этом обсуждается, что использование проектного финансирования станет одним из обязательных условий выдачи новой льготной ипотеки на ИЖС. Возможно, именно поэтому принятие законопроекта об использовании эскроу-счетов в частном домостроении идет в таком быстром темпе.
