Объемы льготной ипотеки в последнее время ощутимо сократились: 1 июля завершила работу программа с господдержкой под 8%, а условия по семейной ипотеке находятся в стадии уточнения. И если для родителей с детьми-дошкольниками ставка, скорее всего, останется на прежнем уровне — 6%, то по семьям с детьми старше 6 лет такой уверенности нет.
Параллельно стала дорожать и рыночная ипотека: крупнейшие банки уже несколько раз с начала лета поднимали ставки по базовым программам, хотя ключевую ставку регулятор с начала года сохраняет на уровне 16%. Откуда взялся этот рост и под какой процент сейчас можно взять жилищные кредиты у основных игроков?
Почему растут ставки?
Банки поясняют, что повышение связано с растущей стоимостью денег на рынке. Для кредитных организаций, в отличие от граждан, определяющее значение имеет не столько размер ключевой ставки, сколько доходность облигаций федерального займа (ОФЗ) — долговых бумаг, выпускаемых государством.
Растет доходность ОФЗ → для банков падает привлекательность более рискованных кредитных операций → банки повышают ставки.
Кроме того, кредиторы ориентируются не на размер ключевой ставки как таковой, а на траекторию ее развития, и если ранее Центробанк прогнозировал уровень ключа в 2025 году в диапазоне 10−12%, а в 2026 году — 6–7%, то похоже, что сейчас ожидания сдвигаются в сторону 13–16% и 10–12% соответственно.
Если говорить совсем просто, то банки посчитали и решили, что прибыль сейчас легче и надежнее получать через ценные бумаги, а не через ипотечные кредиты, ведь субсидируемые государством ставки сильно сократились. А чтобы ипотека все же оставалась доходной статьей, они подняли ставки по своим программам до соответствующего уровня. Так что дешевых кредитов в обозримом будущем ждать не стоит.
Уровень ставок в крупнейших банках
(Информация актуальна на момент публикации статьи)
В таблице мы собрали текущие минимальные ставки для первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, предлагаемые банками первой десятки из топ-20 кредитных организаций по объему выдачи ипотеки (по данным Frank RG на май 2024 года):
| Банк | Первичный рынок, |
Вторичный рынок, |
| Сбербанк | 19,5 | 19,5 |
| ВТБ | 19,4 | 19,4 |
| Альфа-банк | 20,49 | 20,49 |
| Банк «Дом.РФ» | 17,7 | 18,1 |
| Промсвязьбанк | 16,9 | 17 |
| Совкомбанк | 19 | 19 |
| Россельхозбанк | 17,8 | 18 |
| РНКБ | 15,6 | 15,6 |
| Банк «Ак Барс» | 17,8 | 17,8 |
| Газпромбанк | 19,8 | 19,8 |
По данным банков с официальных сайтов
При этом нужно иметь в виду, что минимальную ставку клиент может получить только при соблюдении ряда условий. Например, в ВТБ это возможно при крупном размере кредита, первом взносе от 30%, подтверждении дохода и занятости, комплексном страховании и если заемщик — зарплатный клиент банка.
Последнее условие встречается у многих кредитных организаций и дает возможность снизить ставку в среднем на 0,5–1%.
Таким образом, на данный момент средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке среди ведущих банков сектора на вторичном рынке составляет 18,47%, а на первичном — 18,4%.
Что же дальше?
Несмотря на высокие рыночные ставки и нерадостные прогнозы по дальнейшему росту ключевой ставки, коллапса рынка недвижимости как будто бы не ожидается. С учетом уже распроданных проектов, девелоперам хватит работы по их достройке на 2–4 года, а к тому времени можно ожидать уменьшения инфляции и, как следствие, снижения кредитных ставок и оживления рынка.
Кроме того, по-прежнему работают оставшиеся льготные программы, а застройщики и банки уже начали практиковать субсидирование ставок, точечные акции, траншевую ипотеку, рассрочки и другие инструменты, наработанные в непростые годы и призванные если не увеличивать, то хотя бы поддерживать объемы продаж на уровне прибыльности для девелоперов.
Следует ожидать и изменения поведения основной массы покупателей. Скорее всего, комментирует генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов, при высоких рыночных ставках вырастет количество обменных сделок (когда ипотека берется на небольшие суммы 2–3 млн рублей), а также сделок с привлечением субсидий.
Также, по словам эксперта, тренд последних лет на продажу залоговой квартиры и покупку новой с новым кредитом тоже сменится. Ипотечники, которые кредитовались под 5–8%, предпочтут сидеть в этих кредитах и без большой необходимости не будут менять недвижимость, пока ставки банковских депозитов не опустятся ниже ипотечных.
