По задумке властей введение в 2019 году проектного финансирования (механизма эскроу) при строительстве многоэтажных домов должно было решить проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В итоге правительству удалось навести на этом рынке порядок, но все получилось не так однозначно.
Проектное финансирование в строительстве — система финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Сейчас его также планируют внедрить в ИЖС.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока идет строительства дома. Продавец (застройщик) может забрать их после сдачи объекта в эксплуатацию.
Банк в данном случае выполняет роль посредника и следит за исполнением условий договора. Пока идет строительство, средства на счете принадлежат покупателю, но распоряжаться ими не может ни он, ни застройщик. Кредитная организация блокирует деньги до конца стройки, а по ее завершении, в зависимости от результата, либо перечислит деньги застройщику, либо вернет покупателю.
Механизм эскроу обеспечивает защиту покупателя: его деньги не тратятся, и их можно вернуть в полном объеме. Объект застройщик возводит за счет собственных или заемных средств.
Деньги на эскроу-счете застрахованы, поэтому, даже если банк, в котором открыт счет, обанкротится, покупатель сможет вернуть до 10 млн рублей.
До внедрения этой схемы покупатели платили напрямую застройщику и в случае неисполнения им своих обязательств могли остаться и без денег, и без жилья.
Во-первых, застройщик все-таки может обойтись и без эскроу, если продает квартиры в доме, который уже возведен на 30% и не менее 10% площади в нем уже реализовано по ДДУ. Но в этом случае покупатели идут на сделку с открытыми глазами и сами оценивают, готовы ли пойти на риск или все-таки купят квартиру, используя проектное финансирование.
Во-вторых, сразу начали появляться схемы обхода требований закона об эскроу-счетах. Например, застройщик (зачастую, вполне надежный) анонсировал покупателю привлекательную цену на квартиру, но она действовала только при заключении вместо договора долевого участия иного соглашения — скажем, договора бронирования, договора предварительной купли-продажи, инвестирования и т. п.
Иногда клиенту обещали, что позже сумму, уплаченную по такому договору, перечислят на эскроу-счет, но, как правило, этого не происходило.
Опасность здесь заключалась в том, что подобные договоры не являлись ДДУ, не подразумевали создания эскроу-счетов и не содержали в себе гарантий, установленных для дольщиков законом № 214-ФЗ. То есть если застройщик срывал сроки или банкротился, такие клиенты оставались без денег, ведь они не были заморожены на специальных счетах.
Продажа квартир через ипотеку с аккредитивом
В начале марта Центробанк опубликовал релиз, в котором предупреждал граждан о новой рискованной схеме при покупке новостройки: «Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.
Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж».
Центробанк только предупреждает о риске, но не называет этот механизм незаконным, так как в 214-ФЗ четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а сказано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию.
На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства дольщиков в течение нескольких лет, пока строится дом, будут размещаться без страховой защиты.
Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, застрахованных государством, средства на таком аккредитиве вообще никак не застрахованы, и в случае отзыва лицензии у банка заемщик может их лишиться.
При этом он останется должен банку по ипотечному кредиту и может потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.
В дополнение к разъяснениям регулятора нужно отметить, что средства на аккредитиве не обладают исполнительским иммунитетом. Это значит, что приставы могут арестовать их и в дальнейшем принудительно взыскать, если у дольщика имеются долги. В случае с эскроу-счетом сделать это если не невозможно, то довольно затруднительно.
Впрочем, ряд участников рынка не разделяет опасений ЦБ и считает, что ипотека с аккредитивом — полезный инструмент при условии, что клиент осознает и нивелирует его риски.
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:
— Причина появления всех этих альтернативных кредитных инструментов в том, что ЦБ закручивает гайки на ипотечном рынке. Если бы была комфортная, понятная ставка, то выгодных продуктов для клиентов было бы больше, и банки работали не в режиме постоянного ожидания компенсации от Центробанка, а в нормальных рыночных условиях, которые обычно привязаны к ключевой ставке.
По сути, банки сейчас вынуждены запускать эти продукты, так как уровень спроса на кредиты падает. Учитывая изменения по льготным ипотечным продуктам банкам ничего не остается, кроме как искать какие-то выходы.
Если говорить о риске нового продукта, то отчасти да, они присутствуют. Действительно, банки используют деньги, которые лежат на аккредитиве, в своих целях, так же, как и вклады. Но вклады застрахованы, как и сумма на исходных счетах. Для средств на аккредитивах страхования не предусмотрено. При этом они могут лежать на аккредитиве по согласованию с застройщиком от шести месяцев до трех лет, до ввода дома в эксплуатацию.
Нужно отметить, что те клиенты, которые пользуются этим продуктом, на самом деле понимают все риски, им об этом рассказывают, и люди целенаправленно идут на этот шаг, привлеченные преимуществами кредита.
Если вдаваться в детали, то, действительно, в случае отзыва у банка лицензии средства так и останутся висеть на этом аккредитиве. Исполнять обязательства по возврату этих денег будет уже другой банк, который примет обязательства предшественника.
Мы считаем, что ипотека с аккредитивом — очень интересный и удобный инструмент и для клиентов, и для банков. Клиенты, которые используют его, это, как правило, люди, которые планируют что-то продать в период строительства — например, какую-то свою недвижимость. Либо параллельно арендуют квартиру и стремятся снизить свои ежемесячные платежи до момента ввода дома в эксплуатацию.
Продажа квартир по договору переуступки: что не так?
Ненадежной ЦБ считает и схему, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и именно эти средства размещаются на счете эскроу.
Затем квартиры уже по реальной рыночной цене продают по договору переуступки (цессии), но покупатель при этом вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором расположена только первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, тесно связанному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.
«В данном случае, — предупреждает Банк России, — человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: невыполнение им своих обязательств приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между реальной ценой и суммой средств на счете эскроу)».
Почему Центробанк против и что намерен предпринять
Банк России, говорится в релизе, усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве. Последний для минимизации рисков покупателей предусматривает продажу жилья по договору долевого участия с использованием счетов эскроу.
Банки же и застройщики, практикующие схемы ипотеки с аккредитивом и продажу квартир по договору переуступки с занижением первоначальной стоимости продажи, пользуются неосведомленностью людей и тем, что они могут не знать или не до конца понимать риски, которые в таких случаях на себя принимают.
ЦБ считает такие схемы рискованными и собирается довести свою позицию до банков, в том числе в рамках надзорного диалога: «Банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанную в ДДУ, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными)».
В ближайшее время Центробанк планирует принять ипотечный стандарт, в котором будет содержаться запрет на навязывание людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов.
«Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения.
Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения Федерального закона № 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов», — пишет регулятор.
Для защиты интересов получателей ипотеки с господдержкой планируется обсудить с правительством России изменения в правила ее выдачи, направленные на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно. Одновременно ЦБ планирует обратиться в Минстрой с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в закон № 214‑ФЗ, которые бы препятствовали реализации описанных выше схем.
Чтобы избежать лишних рисков, Центробанк рекомендует гражданам «обращать пристальное внимание на ДДУ, а именно на ту их часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счета эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ).
Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски».
Однако, считает Алексей Новиков, клиенты, пользующиеся такими схемами, как правило, осведомлены о существующих рисках.
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:
— Было бы правильнее, если бы Центробанк работал в направлении минимизации рисков по ипотеке с аккредитивами, разработав для нее систему страхования по типу страхования вкладов. А в данный момент складывается впечатление, будто Центробанк и банки работают отдельно друг от друга, а застройщики и клиенты вынуждены под все это подстраиваться. В результате это не приносит пользы никому.
Таким образом, незаконными обе схемы продажи первичного жилья не являются, но определенная доля риска по сравнению с классической схемой ДДУ с использованием эскроу здесь есть. Поэтому покупателям важно внимательно изучать документы перед сделкой, уточнять не совсем понятные моменты и уже потом решать, готовы они рискнуть или нет.
