Что такое задаток, чем он отличается от аванса и залога
Задаток, аванс и залог — термины, которые часто можно встретить при составлении договора аренды жилья, при этом у них разное юридическое значение и практический смысл.
Задаток — это платеж, который подтверждает серьезность намерений арендатора, то, что он действительно заинтересован в съеме жилья. Собственник же, принимая деньги, гарантирует, что не сдаст квартиру другому человеку.
После подписания договора задаток обычно не возвращается арендатору, а учитывается в общей сумме платежа за квартиру. Если же договоренность сорвалась по вине одной из сторон, деньги удерживает тот, кто от этого пострадал. Причем если провинился арендодатель, он обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Возврат двойной суммы задатка — общее правило, но не правовая догма. По договоренности стороны могут установить любой размер штрафных санкций.
Что касается аванса, то это просто предоплата. Например, арендатор может заключить контракт на шесть месяцев и оплатить первый и последний месяцы проживания. Оплата последнего месяца и будет считаться авансом. При срыве сделки аванс по закону подлежит полному возврату.
Залог же в арендных отношениях — это сумма, гарантирующая сохранность жилья. Не всегда это могут быть деньги — в качестве залога собственник может взять ценные вещи. Если арендатор, например, сломает диван, арендодатель может покрыть убытки за счет удержания залога. Но для этого соответствующие условия нужно прописать в договоре.
Часто условием о внесении задатка арендодатели страхуют себя от потерь при досрочном расторжении договора. Удержанная сумма покрывает убытки из-за временного простоя жилья.
Чем задаток выгоден для собственника
Задаток при аренде жилья не обязателен, но его получение выгодно собственнику.
Задаток обеспечивает:
- Надежность сделки — он подтверждает, что арендатор заинтересован в съеме жилья. При этом собственник, получив задаток, гарантирует, что не будет искать других потенциальных квартирантов.
- Возмещение потерь — если арендатор внезапно отказывается от сделки, задаток может компенсировать собственнику убытки.
- Фильтрацию нежелательных арендаторов — требование задатка может отсечь тех, кто относится к сделке несерьезно.
Как составить соглашение, чтобы задаток не признали авансом
Соглашение о задатке составляется в свободной форме и может быть как отдельным документом, так и частью договора аренды (предварительного или основного). В нем нужно однозначно указать, что деньги передаются в счет обеспечения исполнения договора или как доказательство его заключения. Без этого при срыве сделки суд посчитает задаток авансом (ст. 380 ГК РФ).
Чаще всего соглашение о задатке и договор аренды подписывают в одно и то же время.
В соглашении обязательно пропишите:
- Назначение задатка. Укажите, что деньги передаются в качестве гарантии исполнения договора аренды, а не как предоплата за услуги.
Если соглашение составляется как отдельный документ, обязательно укажите реквизиты договора аренды, который призван обеспечить передаваемый задаток.
- Адрес квартиры, которую арендатор планирует снять. Условие актуально, если соглашение о задатке подписывается отдельно от договора аренды.
- Сроки заключения договора аренды. При их нарушении ответственная за это сторона должна будет вернуть деньги.
- Описание условий возврата. Укажите ситуации, в которых задаток возвращается арендатору (например, при отказе собственника от сделки), а также условия, при которых он остается у собственника. Четко пропишите, при каких обстоятельствах, в каком размере и к какому сроку обеим сторонам нужно будет вернуть деньги.
- Сумму задатка и способ оплаты. Если арендатор перечисляет деньги на банковский счет, пропишите в соглашении банковские реквизиты сторон. Если оплата производится наличными, собственник должен дать расписку о получении денег. В соглашении необходимо зафиксировать, что оплата подтверждается распиской.
- Персональные данные и подписи обеих сторон. Соглашение будет действительным, если собственник квартиры и арендатор укажут в нем информацию о себе (ФИО, паспортные данные, место прописки) и подпишут документ.
Если вы опасаетесь самостоятельно составлять соглашение о задатке, проконсультируйтесь с юристом или специалистом по недвижимости. У многих из них есть готовые шаблоны таких документов.
Какие документы понадобятся для оформления задатка
Для оформления задатка при аренде квартиры потребуется следующий набор документов:
- Соглашение о задатке — отдельное или в составе договора аренды.
- Договор аренды — четко укажите в нем сроки аренды, размер платы, условия использования квартиры и другие детали.
- Паспорта сторон — паспортные данные арендатора и собственника квартиры необходимы для оформления любых юридически значимых документов.
- Копия свидетельства о праве собственности — арендодатель должен подтвердить право собственности на квартиру.
Что учесть в расписке о задатке
Расписка документирует, что арендатор передал деньги собственнику. Арендодателю лучше писать ее от руки. В случае судебных разбирательств можно будет заказать почерковедческую экспертизу.
В расписке нужно указать:
- паспортные данные сторон;
- сумму задатка — обязательно зафиксировать, что полученные деньги — задаток, который собственник принял как гарантию заключения договора;
- подпись собственника;
- подпись свидетеля передачи задатка — это не обязательно, но если есть возможность, то лучше перестраховаться.
Порядок действий при передаче задатка
Перед передачей денег обязательно обговорите условия аренды, включая сумму задатка, сроки аренды и размер арендной платы. После согласования деталей проверьте документы — соглашение о задатке / предварительный договор аренды, расписку и другие бумаги, подтверждающие сделку.
Следующий шаг — арендатор вносит задаток согласно договоренностям. Платеж подтверждается распиской собственника о получении задатка.
После этого можно подписывать документы в двух экземплярах — для арендатора и собственника.
Можно ли внести задаток частями
Обычно собственники не горят желанием разбивать задаток на части, но такой вариант возможен, если арендодатель не против. Важно, чтобы условия о внесении задатка частями были прописаны в договоре аренды или в соглашении о задатке.
Собственник квартиры может установить минимальную сумму каждого платежа или указать конкретные сроки, в течение которых должна быть внесена вся сумма задатка.
В каких случаях задаток не возвращается
Удержать задаток собственник может, только если арендатор не соблюдает условия, прописанные в соглашении. Ситуация, когда арендодатель отказывается возвращать задаток, а съемщик не нарушал условий договора, — повод для последнего обратиться в суд.
Самые распространенные причины для удержания задатка, которые обычно прописывают в договоре:
- Отказ арендатора от сделки. Если арендатор отказывается от заключения договора после внесения задатка, владелец квартиры может удержать задаток в качестве компенсации за потерянное время и возможный финансовый ущерб.
- Неплатежеспособность арендатора. Если после подписания договора арендатор не оплатит проживание в квартире, собственник может удержать задаток в качестве компенсации за причиненные убытки.
Возврат задатка арендатору
Если сделка состоялась и стороны не имеют претензий друг к другу, задаток арендатору чаще всего не возвращается, а идет в зачет арендной платы. Однако в соглашении можно указать любые условия, в том числе и его возврат.
Вернуть деньги арендатору собственник обязан в трех случаях:
- Если сделка не состоялась по обоюдному согласию. В такой ситуации владелец недвижимости возвращает ту же сумму, которую получил.
- Если аренде помешали обстоятельства непреодолимой силы. Сделку может сорвать какой-либо форс-мажор, нарушивший планы сторон. Например, землетрясение, которое повредило объект аренды. В этом случае полученный задаток тоже придется возвратить.
- Если сделка сорвалась по вине арендодателя (например, он передумал сдавать жилье или сдал его кому-то другому), то вся ответственность ложится на его плечи, и задаток ему придется вернуть в двойном размере.
Сроки возврата денег в разных ситуациях рекомендуется прописать в соглашении. Если этого не сделать, то по общему правилу задаток придется вернуть в течение семи дней с момента, когда арендатор потребует этого (ст. 314 ГК РФ).
И последнее: если речь идет о существенной сумме, то, вернув деньги несостоявшемуся арендатору, не забудьте взять с него расписку об их получении и забрать свою, написанную ранее. Если человек окажется недобросовестным, это помешает ему повторно взыскать деньги через суд.
За помощь в подготовке статьи редакция благодарит юриста Игоря Зенина.
