Как правильно оценить свою квартиру

Содержание:

I. Зачем нужна правильная оценка?

II. Из чего складывается оценка квартиры?

III. Как оценить рыночную стоимость квартиры?

IV. Важна ли кадастровая оценка?

V. Что лучше: быстро или дорого?

VI. Пять лайфхаков для оценки квартиры

I. Зачем нужна правильная оценка?

Существует кадастровая и рыночная оценки недвижимости. Первая учитывается при расчете налогов и для пары организационных моментов, а вторая используется непосредственно в сделках.

В случае с продажей квартиры правильная рыночная оценка нужна, чтобы быстро и выгодно ее продать. Очень часто продажу начинают с указания более высокой цены, чем квартира стоит в действительности. Объясняется это просто: на рынке есть покупатели, которым важна локация (предположим, в том же доме у них живут пожилые родители или в соседнем дворе находится школа, куда ходит ребенок). Как правило, такие покупатели готовы переплачивать за комфорт, поэтому рассматривают исключительно определенные микрорайоны и даже конкретные дома.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Бывают и исключения. Так, иногда продавцы практикуют значительное завышение цены. По их мнению, это привлекает дополнительный интерес потенциальных покупателей: все квартиры стоят примерно одинаково, а эта (вроде бы такая же) — гораздо дороже, что в ней особенного? Пусть и нечасто, но способ рабочий: при повышенном интересе к объекту шансов найти покупателя больше. Кроме того, у продавца есть пространство для маневра: даже если он предоставит скидку, он все равно реализует квартиру выгоднее, чем без завышения цены.

II. Из чего складывается оценка квартиры?

1. Состояние квартиры и дома:

— район расположения дома: чем ближе к центру, тем дороже, но есть и исключения (например, в Новой Москве жилье дорожает быстрее, чем в старых районах внутри МКАД; рейтинг районов Москвы по стоимости квадратного метра можно посмотреть здесь);

— год его постройки: чем моложе дом, тем дороже квартиры в нем, хотя и тут бывают и исключения (квартиры в «сталинках» стоят дороже, чем в более новых панельных, хотя «сталинки» обычно старше).

О самых удачных и неудачных сериях типовых домов читайте подробнее.

— состояние подъезда (как давно сделан капремонт, есть ли консьерж, установлен ли мусоропровод, чисто ли и не является ли подъезд прибежищем маргиналов);

— материал стен дома: традиционно квартиры в панельных домах дешевле кирпичных (подробнее об этом читайте тут);

— есть ли двор (дети смогут гулять самостоятельно, зелень радует глаз и легкие, да и шансов на тишину больше — всё это плюсы);

— наличие парковки (наличие мест для автомобиля — всегда большой плюс).

2. Характеристики квартиры:

— планировка (Примеры неудачных планировок: на что обращать внимание при выборе жилья?), а еще учтите, что студия при равной площади с однокомнатной квартирой будет дешевле  примерно на 10%;

— площадь комнат;

— раздельный или совмещенный санузел (обычно раздельный предпочтительнее: не придется стоять в очереди под дверью);

— высота потолков;

— наличие балкона, вид из окон и естественная освещенность квартиры;

— наличие ремонта (эксперты не советуют делать полноценный ремонт перед продажей: новые собственники все равно всё переделают, но привести квартиру в приличный вид стоит — подклеить обои, вставить лампочки, убраться);

— этаж (квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле в среднем на 10%).

3. Инфраструктура:

— транспортная доступность (шаговая доступность в пределах 15 минут пешком до метро — несомненный плюс, но лукавить и округлять 15 до 5 минут не стоит: обман выяснится при просмотре, а доверие покупателя будет утрачено);

— наличие поблизости социальных объектов (поликлиник, школ, детсадов);

— близость к парку и другим важным для качества жизни объектам (необязательно благополучным: допустим, соседство со свалкой или заводом снижает стоимость).

4. Срочность продажи: чем быстрее вы хотите продать квартиру, тем больший дисконт потребуется. Почему это так, объясняется здесь.

5. Юридические аспекты продажи:

— прямая (свободная) продажа ценится покупателями выше, чем продажа с поиском альтернативы: такие сделки проходят проще и быстрее;

— число собственников и есть ли среди них несовершеннолетние дети, недееспособные и продающие квартиру по доверенности (чем больше собственников и чем они сложнее, тем сложнее и сделка — всё это снижает привлекательность квартиры, а компенсировать недостаток придется скидкой);

— свободна ли квартира физически (или покупателю придется ждать переезда бывших хозяев);

— юридический статус (апартаменты имеют больше недостатков по сравнению с квартирой);

— основание получения права собственности (если вы продаете квартиру, полученную по договору ренты, или если она является свежим наследством, часть покупателей сочтет, что сделка рискованная).

6. Конкурентное окружение: продаются ли по соседству квартиры, похожие на вашу, — если они дешевле, это серьезная конкуренция:

— оцените, чем лучше или хуже квартиры, продающиеся рядом с вашей;

— обратите внимание, как долго они продаются, сколько у объявления ежедневных просмотров и какова динамика цены;

— обзвоните продавцов квартир-конкурентов и узнайте насчет торга: высокая готовность к торгу намекнет, что дела с продажей идут не очень успешно;

— обращайте внимание на проданные квартиры (можно даже специально отслеживать их судьбу): если такие квартиры снимаются с публикации, позвоните по заранее записанному номеру и узнайте, «чем дело кончилось».

Помимо перечисленных параметров есть еще несколько важных факторов, которые способны сыграть важную роль в ценообразовании: это история квартиры и дома (вдруг дом является памятником истории или архитектуры — некоторые готовы переплатить за такую уникальность), соседи, наличие поблизости определенных объектов инфраструктуры (рейтинговая школа, парк).

III. Как оценить рыночную стоимость квартиры?

Проще всего обратиться за помощью к опытному риелтору, который знает рынок, понимает экономическую повестку и легко увязывает эти знания с обстоятельствами конкретно взятой квартиры. Другой вариант — оценить самостоятельно, просмотрев по базам стоимость схожих квартир, но без опыта легко прогадать:

— не факт, что квартиры-конкуренты уйдут за указанную в объявлении стоимость;

— не исключено, что квартир-конкурентов вообще не существует:

а) возможно, объявления об их продаже опубликованы для того, чтобы завысить предполагаемую стоимость в этой локации и в итоге продать подороже одну-единственную квартиру (как только ее продадут, остальные объявления просто пропадут);

б) объявления об их продаже опубликованы ради того, чтобы занизить предполагаемую стоимость недвижимости в конкретной локации (так поступают недобросовестные покупатели) и использовать эту липовую статистику при торгах с продавцом понравившейся им реальной квартиры;

в) фейковые объявления о продаже несуществующих квартир могут публиковаться ради получения ипотечного кредита или при бракоразводных процессах — во всех этих случаях люди заинтересованы или в завышении, или в занижении средней цены в определенной локации.

IV. Важна ли кадастровая оценка?

Безусловно, важна, но при продаже жилья ее роль сводится к тому, насколько дорого будет обходиться уплата налогов новому собственнику. Вдруг налог окажется настолько значительным, что этот факт станет барьером для покупки? Ведь налог на имущество — ежегодная трата.

Есть и другие моменты, когда пригодится кадастровая оценка:

— при приватизации квартиры (иначе ее просто не продать);

— при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;

— при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;

— в имущественных судебных спорах.

Правительство давно пытается приравнять кадастровую стоимость жилья к рыночной, но пока разница все же есть, причем различия бывают как в меньшую, так и в большую сторону. Кадастровая оценка учитывает усредненные рыночные показатели и игнорирует индивидуальные особенности конкретной квартиры. При этом кадастровая стоимость жилья определяется раз в три-пять лет, а цены на реальном рынке меняются гораздо динамичнее.

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы» (пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», а в нем «Кадастровая стоимость»), а также при визите в офисы Росреестра, Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

V. Что лучше: быстро или дорого?

Многое зависит от особенностей ситуации на рынке недвижимости. В кризисные периоды (в последние несколько лет они следуют один за другим) для выгодной продажи важно успеть поймать волну. Так, в феврале–марте 2022 года цены и спрос на вторичном рынке были высокими, а затем и то и другое снизилось — кризис. Те, кто планировал сделку и был тверд в своих намерениях, успел продать по выгодной цене. Те, кто решался дольше, в итоге продешевили. О том, как ведет себя рынок недвижимости в кризис, подробно рассказано в этой статье.

В остальном главное правило звучит так: если хотите продать выгодно — ставьте рыночную (или чуть более высокую) цену и ждите своего покупателя, а если быстро — с ходу делайте скидку. При этом играть с ценой не стоит: изменчивые настроения продавца отпугивают потенциального покупателя (его логика: вдруг продавец начнет менять условия сделки уже по ходу пьесы — это ненадежно).

Как правильно выстраивать стратегию продаж — в том числе, когда и на сколько менять цену?

VI. Пять лайфхаков для оценки квартиры

1. Если после публикации объявления — шквал звонков, это верный признак того, что вы продешевили, и предложение слишком привлекательно для покупателей. Повышайте цену.

2. Если после публикации объявления звонков, наоборот, нет — значит, переоценили. Можно подождать своего покупателя (рано или поздно он, скорее всего, появится), но если вы хотите продать квартиру в обозримом будущем — лучше снизить цену. Снижая цену, лучше переопубликовать объявление, чтобы покупатели не могли отследить динамику цены: так они поймут, что претендентов не очень много и воспользуются этим козырем.

3. При анализе квартир-конкурентов имеет смысл завести таблицу и заполнять ее данными: характеристики квартиры, динамика цены, готовность к торгу и конечный результат.

4. На основе своих изысканий придумайте для своей квартиры уникальное достоинство, которое позволит подать объект в более выгодном и запоминающемся свете.

5. Заранее проработайте минусы квартиры. Скрывать их бесполезно, зато можно обыграть. Например, трасса под окнами (с точки зрения покупателя, это повод для снижения цены) является общим недостатком всех квартир в этой локации, к тому же романтики будут воспринимать ее как красивую вечернюю подсветку для романтиков. Вопрос подачи!