После продажи недвижимости у бывшего собственника возникает обязанность уплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если он владел объектом меньше установленного минимального срока. В стандартном случае он составляет пять лет. По истечении этого времени можно продать недвижимость без налога.
Ставка налога на доходы физлиц — 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для налоговых резидентов РФ и 30% — для нерезидентов.
Гражданин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находится за пределами России (статья 207 Налогового кодекса РФ).
Разберем подробнее: всегда ли минимальный срок владения неизменен, что такое единственное жилье с точки зрения закона, как обстоит дело с наследной недвижимостью, надо ли платить налог, если нет дохода от продажи, как избежать претензий от налоговой.
О сроках владения
По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью — пять лет. Обычно он отсчитывается с момента регистрации объекта в ЕГРН.
Но в некоторых случаях (они перечислены в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ) этот срок сокращается до трех лет.
Срок уменьшается, если недвижимость:
- унаследована;
- приватизирована;
- получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;
- перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильем (долей в праве собственности на единственное жилье).
Наследство: есть нюансы
Говоря о налогообложении при продаже унаследованной квартиры, нужно учитывать несколько важных моментов.
1. При налогообложении доходов от продажи квартиры до истечения трехлетнего срока владения учитываются также и расходы наследодателя на ее приобретение, если они документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ). Таким образом, наследник вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить на эту сумму налогооблагаемую базу.
Но если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ). Подробнее о вычете мы расскажем ниже.
2. Трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры следует отсчитывать с даты смерти наследодателя, так как право собственности на унаследованное имущество у наследника возникает именно с этого дня, а не с даты его госрегистрации (письма Минфина России от 18.06.2019 № 03-04-05/44444, от 24.05.2019 № 03-04-05/37838).
«Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была куплена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность. Согласно статье 256 ГК РФ, такая квартира считается совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором.
При этом неважно, кто из супругов по документам был владельцем объекта и рассчитывался за нее. Если недвижимость куплена в браке и нет брачного договора, то квартира общая, и отсчет срока владения начинается с момента покупки».
Какое жилье признается единственным
Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым объектом, то это жилье признается единственным. Необязательно, чтобы это была квартира: комната в коммуналке, дом или даже доля в объекте в этом случае тоже считаются.
А вот апартаменты не могут быть признаны единственным жильем, так как не имеют статуса жилого помещения.
Таким образом, если у гражданина в собственности есть квартира и дом, то при продаже, например, дома он должен будет заплатить налог, потому что дом не является единственной жилой собственностью. Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.
Антон купил дом в августе 2020 года и продал его в сентябре 2023 года — по истечении трехлетнего минимального срока владения. Но перед этим, в июле 2023 года, он купил квартиру.
НДФЛ с продажи дома Антон платить не будет, так как проданный объект по «правилу 90 дней» все еще считался единственным.
Надо иметь в виду, что срок в 90 дней между покупкой и продажей объектов считается по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по заключению договора купли/продажи, фактической оплате или составлению акта приема-передачи.
Если квартира является совместной жилой собственностью супругов и другого совместного жилья у них нет, то при продаже налоговая классифицирует ее как единственную недвижимость. Жилье, которое находится в личной собственности каждого из супругов, при этом не учитывается.
Таким образом, недвижимость не является совместно нажитой, если:
- приобретена до брака;
- получена по наследству, в дар или по приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло).
В июне 2023 года супруги решили продать квартиру, приобретенную в апреле 2020-го, в браке. При этом у жены также есть комната, купленная до замужества.
В этом случае платить налог с продажи квартиры не придется, так как совместно нажитое имущество считается единственным, а срок владения им уже превысил три года.
Надо ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже вышел
В стандартном случае, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не нужно.
Но когда продавец пользуется льготой, например трехлетним сроком владения, налоговый инспектор не видит, что квартира подпадает под нее, и рассчитывает налог так, как будто ее нет.
«Бывшему владельцу недвижимости, который хочет применить льготный режим, нужно до истечения срока подачи декларации (лучше — прямо в январе года, следующего за годом продажи квартиры) направить в ФНС пояснение, приложив подтверждающие льготу документы, и дождаться уведомления, что данные приняты и подавать декларацию не требуется.
Случается, что из-за сбоя в базе ФНС в течение года все равно присылает требование об уплате налога. Тогда для снятия претензий надо направить в налоговую полученный ранее ответ. Все эти действия удобно совершать дистанционно, через личный кабинет на сайте ФНС».
Налог 0%
Есть ряд ситуаций, когда собственнику не придется платить НДФЛ вне зависимости от минимального срока владения жильем.
1. Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей
При продаже недвижимости ранее минимального срока владения НДФЛ не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, т. е. размера стандартного налогового вычета.
Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику пользоваться этим вычетом один раз в год.
Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей. Во-вторых, если сумма сделки окажется меньше, чем 70% от официальной кадастровой стоимости объекта, то при налогообложении доходы налогоплательщика от его продажи пересчитают по формуле «кадастровая стоимость × 0,7».
2. Двое или больше детей — налога нет
С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок учится очно), усыновленные дети тоже учитываются;
- взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
- новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- на момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать никаких сроков владения недвижимостью. То есть можно сегодня купить квартиру, через месяц — продать, и никакого налога не возникнет.
Эта льгота распространяется на любую жилую недвижимость семьи, а не только на квартиры.
3. Продажа квартиры, полученной по реновации
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Андрей купил квартиру в доме, который позднее попал под реновацию, в 2015 году. В сентябре 2022 года он получил новое жилье и продал его через два месяца.
Срок владения для новой квартиры будет отсчитываться от 2015 года и составит семь лет. Следовательно, НДФЛ при продаже новой квартиры Андрею платить не придется.
Налог и продажа квартиры в новостройке, или Льготы для дольщиков
С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивал собственник дополнительные метры при приемке жилья или нет (абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Так что три или пять лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а с момента полного расчета по договору.
Обычно расчет происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. При этом, отметим еще раз, оплата дополнительных метров на сроки не влияет.
Эта норма действует для сделок, проведенных с 2019 года, и касается квартир, купленных по договорам:
- долевого участия (ДДУ);
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Если собственник продал новостройку в 2019 году (но до внесения поправок в закон), владел на тот момент квартирой дольше минимального срока по новым правилам и уже заплатил налог — он имеет право обратиться в ФНС и вернуть деньги, подав корректирующую декларацию.
Раньше покупатели новостроек должны были дождаться ввода дома в эксплуатацию и вступления в право собственности. Только после этого начинался отсчет времени до безналогового периода.
Присоединение доли и минимальный срок владения
Если в собственности гражданина уже есть доля в квартире и он приобретает еще одну долю в ней же или эта же квартира оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.
С 2017 года Сергей владел ½ квартиры, в 2021 году выкупил вторую половину, а в 2023 году продал это жилье. НДФЛ он платить не должен, так как минимальный срок владения для него считается с 2017 года, а не с 2021-го.
Учитываем налоговый вычет
Напомним, что для налоговых резидентов РФ размер НДФЛ составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а для нерезидентов — 30%.
При расчете с налоговой бывший собственник вправе использовать налоговый вычет (пункт 2.1 статьи 220 Налогового кодекса РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей в случае продажи квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка.
Павел унаследовал квартиру и сразу продал ее за 4 млн рублей. Налог без использования вычета составил: 4 млн × 13% = 520 тыс. рублей.
Но Павел сможет заплатить НДФЛ не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета. В этом случае сумма налога уменьшится до 390 тыс. рублей.
Помимо стандартного вычета продавец может добавить в декларацию и другие положенные вычеты, которые он не использовал за год (например, вычет за оплату учебы или лечение), и таким образом еще уменьшить сумму НДФЛ.
Как снизить или даже обнулить налог за счет расходов на покупку
Иногда для уменьшения налоговой базы выгоднее не использовать налоговый вычет, а учесть расходы на покупку квартиры. Этот способ подходит тем, кто купил жилье, а не получил в дар или по наследству.
Анна купила квартиру за 4 млн рублей, а спустя год продала ее за 4,5 млн рублей. К декларации она приложила документы, подтверждающие факт покупки. Это позволило снизить налоговую базу с 4,5 млн до 500 тыс. рублей и уменьшить налог с 585 тыс. до 65 тыс. рублей.
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Но этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, то использовать методику «доход минус расход» не получится.
В некоторых случаях при использовании этого метода собственник может уменьшить НДФЛ до нуля: если гражданин приобрел квартиру и продал ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает, а следовательно, и обязанности уплачивать налог нет.
В 2022 году Петр купил квартиру за 3 млн рублей, а в 2023-м продал ее за 2,9 млн рублей. Дохода от продажи он не получил, даже немного ушел в минус.
Подтверждающие документы были в порядке, поэтому НДФЛ Петр не платил, хотя он владел квартирой всего год.
Напоминаем, что декларацию подают в срок до 30 апреля следующего за продажей года, а налог платят до 15 июля. Например, если вы продали квартиру в 2023 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2024-го, а до 15 июля 2024-го — уплатить начисленный налог.
Основной вывод, который можно сделать из всего сказанного: есть много способов сэкономить на налогах. Добиться таких льгот по силам каждому. Главное проявить терпение, трезво оценивать фактическое состояние дел и подкреплять свою позицию документами. В сложных, запутанных случаях имеет смысл обратиться за консультацией к профессионалам.
