Людмила подумывает сдать квартиру, которая еще в прошлом году досталась ей в наследство от дедушки. Только не знает, с чего начинать. «Чтобы сдать, надо ведь ремонт сделать. Да и как арендаторов искать — а вдруг мне квартиру разнесут? Или соседей затопят, а мне отвечать? А как составить договор аренды? Столько проблем, да и страшно: боюсь доверять квартиру чужим людям: может, пусть себе стоит?» — сомневается она.
Нет, Людмила, эта стратегия проигрышная. Вот пошаговая инструкция — пользуйтесь, сдавайте квартиру и получайте прибыль. Иначе вы будете только тратить деньги на коммунальные расходы, налоги, страховку и ремонт.
Когда лучше всего сдавать квартиру?
Как правило, чем ближе осень, тем выше спрос на аренду жилья. Но по рыночной цене квартиру можно сдать в любое время.
Если вы сдаете квартиру физлицу (обычному человеку, а не организации), официально процесс называется сдачей внаем, собственник — наймодателем, а тот, кто будет в этой квартире жить, — нанимателем. Но чаще используются термины «аренда», «арендодатель» и «арендатор».
Процесс сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: планирования, подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.
Шаг 1. Составляем план
Сдача в аренду — это бизнес, поэтому вам понадобится бизнес-план. Не спешите сразу что-то менять или бежать одновременно в нескольких направлениях. Сначала лучше продумать несколько моментов.
1. Изучите рынок недвижимости и решите, на какой срок и за сколько вы хотели бы сдавать квартиру. Здесь — советы, как правильно определить ставку аренды.
2. Сдача в аренду — не только доход, но и риски. Учитывайте их, чтобы они не стали для вас сюрпризом.
3. Заложите в бизнес-план все возможные расходы, начиная со страховки и заканчивая ремонтом.
4. Определите свою целевую аудиторию. Для этого оцените квартиру с точки зрения арендатора: кому она могла бы понравиться? Семье с детьми, потому что у вас «трешка», а рядом крутая школа? Абитуриенту-медику, потому что у вас недорогая студия, а рядом «Пироговка»? Молодой паре без детей, потому что сдаете «однушку» рядом с бизнес-кластером? Так вы поймете, кто ваш арендатор.
5. Прикиньте, какая квартира приглянется вашей целевой аудитории и какое преображение ей нужно. Тут вам поможет хоумстейджинг — о нем читайте здесь.
6. Выясните, какой налоговый статус вы можете оформить, чтобы сдавать квартиру законно — считается, что лучше всего оплачивать налоги, будучи самозанятым (тогда налог составит всего 4%, если вы будете сдавать квартиру физлицу). Подробнее об этом читайте здесь.
Редакция Циан.Журнала не рекомендует сдавать квартиру неофициально — подробнее о том, как налоговая служба узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет, вы узнаете из этой статьи.
Шаг 2. Готовим квартиру
Дальше нужно подготовить квартиру к аренде.
Первое — вывезите все личные вещи. Важно обезличить квартиру: арендатор должен увидеть в ней свою жизнь, а не вашу. Поэтому грамоты вашего сына за пятый класс или коллекцию магнитиков с холодильника придется снять и увезти.
Второе — сделайте косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже. Тут можно узнать, как подготовить квартиру к сдаче в аренду.
Третье — позаботьтесь о меблировке: надо избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую. Не стоит оставлять в квартире разбитую кровать и покосившийся стол, которые никому даром не нужны. Покупка новых предметов мебели потребует затрат, но окупится — с ними квартира будет выглядеть презентабельнее и вы сдадите ее дороже.
Квартиру, которая визуально выглядит полупустой, быстрее арендуют. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной — диван, кресло, журнальный стол, комод. В спальне — удобная двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки.
Если квартира трехкомнатная, во второй спальне нужны кровать (одно- или полутораспальная) и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.
Четвертое — бытовая техника. Минимальный набор для квартиры, предназначенной под сдачу в аренду:
- плита;
- холодильник;
- стиральная машина;
- потолочные светильники;
- роутер для интернета.
Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника — опционально, но очень желательно.
Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.
Шаг 3. Собираем документы на квартиру
1. Правоподтверждающий документ — свежую выписку из ЕГРН, полученную не более месяца назад. Выписку может дополнить свидетельство о регистрации права (оно выдавалось до июля 2016 года). Наличие этих документов докажет арендатору, что вы действительно собственник и имеете право сдавать квартиру.
2. Правоустанавливающий документ. Он покажет, на каком основании вы владеете квартирой: был ли это договор купли-продажи или, допустим, квартира перешла к вам по наследству. О нем спрашивают не всегда, но лучше иметь его под рукой.
3. Если вы сдаете квартиру по доверенности, оформите нотариально заверенную доверенность на право заключения договора третьим лицом.
4. Если у квартиры несколько собственников, необходимо оформить согласие от тех сособственников, кто не будет подписывать договор. Обычно согласие пишется одно сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично. Ситуация актуальна и при сдаче квартиры, которая оформлена в совместную собственность супругов.
5. Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ (выдается в МФЦ) — арендатор может попросить ее для гарантии, что он не останется без воды и электричества. Ее с успехом заменит последняя квитанция, из которой также следует, что долгов нет.
6. Нелишним будет застраховать жилье. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей.
Шаг 4. Пишем объявление
Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан.
Скриншот сайта cian.ru
Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:
1. Обозначьте целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток». Это поможет избежать лишних звонков.
Но не будьте слишком категоричны, иначе ненароком отсечете других возможных арендаторов, кому квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).
2. Текст лучше писать в деловом стиле.
3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».
4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.
5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.
6. Сообщите, установлен ли кондиционер.
7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.
8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.
9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.
10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.
Другие советы и примеры смотрите здесь.
Текстовая часть должна содержать не более 10 предложений. Вместе с объявлением загрузите фотографии.
Как правильно сфотографировать квартиру для сдачи в аренду?
Желательно сделать фотографии с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.
Окончательное решение арендатор принимает не благодаря мастерству фотографа, а после реального просмотра.
Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатный цветок в кашпо.
Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.
Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон.
Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.
Можно дополнить объявление видеороликом. В этой инструкции собраны все лайфхаки для проведения фото- и видеосъемки квартиры.
Шаг 5. Устраиваем показы
После публикации объявления начинают поступать звонки или сообщения в мессенджерах. Надо сразу выяснить, подходит ли вам такой жилец, что он из себя представляет и не лучше ли подождать следующего.
Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы, например:
- кто будет жить в квартире (состав семьи);
- где работает арендатор;
- как часто планируются вечеринки;
- есть ли животные;
- можно ли поговорить с предыдущим арендодателем.
Впрочем, и вам нужно заслужить высокую оценку, иначе можно спугнуть клиента. Будьте терпеливы и внимательны, а еще — не забудьте вкратце рассказать о тех достоинствах квартиры, которые вы не упомянули в объявлении.
После общения сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
Кстати на Циан можно подключить анкеты, чтобы получить информацию о потенциальных арендаторах и при этом не получать от них звонки. Эта функция доступна только в разделе долгосрочной аренды для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
.png)
Как получать анкеты вместо звонков
Как провести просмотр?
Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.
Подготовьтесь к показу:
— купите бахилы, чтобы не заставлять гостей снимать обувь;
— поставьте в коридоре антисептик для рук или повесьте в ванной чистое полотенце;
— запаситесь чаем/кофе — пусть к приходу потенциальных жильцов чайник уже закипит;
— распечатайте небольшой пресс-релиз о своей квартире — информацию в объявлении и то, что вы хотели бы добавить;
— можно положить в папку чистый лист бумаги и ручку — так арендатору будет удобнее записать и запомнить впечатления именно о вас;
— не забудьте захватить на показ ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.
Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что они захотят сразу заключить договор. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.
Но даже если наниматель вам сразу понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на другой день.
Несколько советов, как проводить показ:
1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от конфликтной персоны — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность. Заранее придумайте, где и с какими словами вы встретите гостей.
2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда — потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).
3. Заготовьте короткий рассказ для каждого помещения — продумайте, что пригодится арендатору: лучше готовить информацию индивидуально, ведь после телефонного разговора или общения в чате вы уже примерно представляете, что будет ему полезно.
3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире, — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).
4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял).
5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье.
6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.
7. А еще узнайте о том, нужна ли потенциальному арендатору временная регистрация — это не самое безопасное для собственника мероприятие, поэтому продумать его надо заранее.
Чтобы безопасно сдать квартиру без посредников, не спешите.
— Проверьте паспортные данные потенциального арендатора.
— Попросите у него справку с места работы — она поможет убедиться в его платежеспособности.
— Пробейте имя и фамилию арендатора на доступных сервисах (например, на сайтах Федеральной службы судебных приставов и МВД). Так можно проверить надежность нанимателей и удостовериться, что они не числятся в черных списках как неплательщики.
— Оцените не только платежеспособность арендатора, но и его адекватность (конфликты с соседями из-за агрессивного жильца вам ни к чему). Обращайте внимание на внешний вид, мимику, жесты и лексикон: они помогут сделать вывод о характере и воспитании. Узнайте, где он жил до этого и почему решил переехать.
Будьте доброжелательны, но не выпускайте инициативу из рук. Хозяин в этой квартире вы. Более подробную инструкцию по проверке арендатора читайте здесь.
Шаг 6. Заключаем договор
До подписания договора аренды еще раз пробегитесь по списку обязательных договоренностей — важно убедиться, что вы точно поняли друг друга правильно. Обговорите состав проживающих, особые условия, способ и размер оплаты — все самые важные моменты во взаимоотношениях арендатора и арендодателя.
Только после этого можно переходить к подписанию договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.
Для заключения договора понадобятся:
- два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен);
- паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире;
- согласие от сособственников (если они есть);
- документ о собственности на квартиру.
При заполнении бланка договора в него вносятся:
- паспортные данные;
- сведения о квартире;
- срок, на который заключается договор.
Договор сроком до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.
При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.
По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.
Оплата
Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. Что обязательно нужно зафиксировать:
— действующую арендную ставку;
— сроки внесения очередного платежа;
— возможность пересмотра платежей (например, обычно арендная ставка может увеличиваться раз в год и не более чем на 10%);
— дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги).
Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.
Кто за что платит?
1. Интернет. В договоре стоит прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.
2. Стационарный телефон. Бывает, квартиранты съезжают, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.
3. Депозит — точнее, его размер и порядок возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели).
Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Обычно его размер совпадает с размером арендной ставки. Если претензий у собственника нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи.
4. Сломанная техника и мебель. Что-то из предметов обихода изнашивается со временем, а что-то ломается из-за небрежного обращения. Подробнее о том, как договариваться насчет ремонта испорченной техники и мебели, читайте здесь.
Взаимоотношения арендатора и арендодателя
Есть несколько неочевидных моментов, которые регулярно становятся поводом для спора между арендатором и арендодателем. Во избежание подобных ситуаций в договоре следует прописать:
1. Регулярность проверок — как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома?
2. Условия пользования квартирой. В этом пункте договора прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.
3. Ответственность сторон. Эти положения договора можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями.
4. Дата освобождения квартиры, если договор не будет продлен.
5. Обязательство вернуть квартиру после выселения в надлежащем виде. Здесь можно зафиксировать необходимость убраться в помещениях перед выездом (можно добавить пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами). Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.
6. Порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Это логичный способ решения любых споров, но лучше проинформировать об этом постояльцев заранее: вдруг это позволит решить вопрос без участия суда?
Шаг 7. Акт приема-передачи жилья
К договору прилагается акт приема-передачи жилья.
В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.
Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам, с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.
Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.
В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.
Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).
Шаг 8. Расчет
Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.
Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).
После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.
Шаг 9. Не забудьте заплатить налоги
Напомним, что если срок договора составляет менее 11 месяцев, о том, что вы сдали квартиру, нужно сообщать только в ФНС. Для оплаты налогов ИП или самозанятым достаточно установить приложение в смартфон и платить налог ежемесячно.
Если же уплачивать налоги в статусе физлица, надо будет раз в год подать декларацию.
