У арендодателей — собственников коммерческой недвижимости — сейчас крайне непростая ситуация. Во многом она похожа на любой кризис, который экономика нашей страны уже не раз проходила. Но есть существенные отличия, которые всё меняют.

Кризис: сходство и различие

Как и в любой кризисный период, подавляющее большинство малых и средних бизнесов, которые составляют большую часть арендаторов, испытывают трудности с оплатой аренды. Даже в крупных сетевых компаниях — например, в ритейле — те объекты, которые были на грани рентабельности, неспособны генерировать положительный денежный поток и находятся под угрозой закрытия.

Большинство арендаторов вышли на своих арендодателей с просьбой снизить аренду или вообще отменить арендные платежи на время карантина и ближайший период ожидаемого восстановления. Это вполне типично для любого кризиса.

А вот в чем принципиальное отличие. Нынешний кризис носит не экономический характер. Во время экономических кризисов штормит в разной степени всех, но часть участников рынка часто даже выигрывает, наращивает долю рынка за счет закрывающихся коллег, успевает вовремя адаптироваться и остаться на плаву.

Происходит падение спроса на аренду, что приводит к снижению арендных ставок в среднем по рынку. Но и это случается не везде — локации с хорошим трафиком сохраняют способность генерировать значительную маржу для своих арендаторов и, соответственно, сохраняют свою ценность и арендный поток.

Источник текущего кризиса — карантинные меры и их последствия: не сам вирус, а именно ограничение передвижения граждан, обязательные выходные дни, принудительное закрытие офисов и ограничения в работе.

И в этом случае, как ни странно, сама коммерческая недвижимость теряет ценность. Она больше не может производить свой «продукт» — поток потенциальных покупателей, не в силах размещать сотрудников или осуществлять производство. И чем быстрее арендодатели это поймут, тем бо́льших проблем им удастся избежать.

Временные потери

Конечно, эта потеря ценности временна. Карантинные меры рано или поздно закончатся, и экономика начнет набирать свой ход. Вернется и рынок аренды. Но каким он будет?

По разным оценкам, уже летом без работы останутся от нескольких миллионов до десятков миллионов россиян. Это люди, которые потеряют работу из-за сокращений или просто разорения своих работодателей. Перестанут существовать многие предприятия сферы услуг, общепита, торговли. Многие бизнесы, надеюсь, выживут, но большинство сократится в размерах и штате, а некоторые откажутся от офиса навсегда и окончательно перейдут на удаленную работу.

У нас будто еще один Новый год: обращение президента и недельные каникулы, не хватает только боя курантов по телевизору. По статистике amoCRM, продажи в малом бизнесе на прошлой неделе уже сравнялись с первой нерабочей неделей января. «Президентские каникулы» начались только на этой неделе, и регионы один за другим вводят карантинные меры и ограничивают граждан в передвижении.

«Арендатор — такой же клиент арендодателя. А клиентов надо удерживать»

У большинства предпринимателей уже минимальная или нулевая выручка. Нет и резервов — экономика последних лет мало кому позволила их сформировать. Жить большинству компаний осталось несколько недель, дальше у многих начнется непрерывный кассовый разрыв и паника.

Продуктовые магазины, аптеки и службы доставки не в счет. Многие онлайн-бизнесы себя тоже неплохо чувствуют, но все ушли на удаленную работу — часть из них уже не вернется в свои офисы.

Поэтому, если к вам приходит арендатор с просьбой снизить аренду, то логично предположить, что он хочет сохранить бизнес и остаться на арендуемой площади. Или как минимум попытаться это сделать. Обычно просят снижение на 25–50% на несколько месяцев, то есть 6–12% годового бюджета аренды. И отменить аренду за простой из-за карантина — это еще 2% бюджета за каждую неделю.

Это существенные деньги, и у многих арендодателей у самих непростая ситуация: кредиты, налоги, коммунальные и сервисные платежи. У торговых и офисных центров есть свои сотрудники и дополнительные расходы. Но, к сожалению, это не влияет как на «продуктовую» ценность площади в нынешней экономической ситуации, так и на возможность арендаторов платить аренду.

Кризис 2008 года я проходил в компании «Евросеть», управляя филиалом в российском регионе. Переговоры с арендодателями позволили сократить аренду на 30–40%. А там, где нам не пошли навстречу, договоры пришлось расторгнуть и в итоге закрыть каждый третий магазин. Большинство этих площадей простояли пустыми по два-три года.

Идеальный шторм

Теперь ситуация еще более критичная. Большинство бизнесов не переживет длительный простой даже с нулевой арендой. Предложенные меры государственной поддержки бизнеса выглядят пока неубедительно и вряд ли отразятся на ситуации. Цены на нефть и, как следствие, падающий рубль и дорожающий импорт оставляют у населения меньше свободных денег для потребления. Всё вместе — идеальный шторм.

Но если я ошибаюсь, чему буду несказанно рад, и вся эта история закончится одним или двумя месяцами простоя, экономика сразу вернется в 2019 год, а мы уже летом будем с улыбкой вспоминать произошедшее, то все потери арендодателей по итогам года составят 10–15% годовой выручки. У тех, кто не потеряет арендаторов.

Фото: Игорь Порхомовский