Аналитики Циан выяснили, в каких городах больше всего потенциально попадающих под снос зданий, сравнили стоимость жилья в хрущевках со среднерыночными значениями, а также определили различия в стартовых позициях реализации программы в Москве и в регионах.
- По объему сносимого жилья реновация в городах-миллионниках соответствует четырем московским программам.
- Из 107 тыс. многоэтажных домов, расположенных в городах-миллионниках, около 27% зданий приходится на потенциальных участников программы реновации.
- Максимальная доля пятиэтажек — в жилой застройке Волгограда (35%), Красноярска (34%), Челябинска и Казани (по 32%).
- Дома — потенциальные участники программы реновации чаще всего расположены в центральных районах региональных городов.
- В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены в пятиэтажках лишь незначительно (на 1–3%) ниже среднегородских.
К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с аналогичными характеристиками, в которых средний метраж квартиры не превышает 50 кв. м. Информации о подробностях реализации программы в настоящее время нет.
Все расчеты и выводы основаны на информации о структуре жилой застройки и средних ценах квадратного метра из модели оценки Аналитического центра Циан.
В два раза больше, чем в Москве
Программа реновации, стартовавшая в Москве в 2017 году, предусматривает снос 5,1 тыс. жилых домов суммарной площадью около 15 млн кв. м. Предыдущая инициатива по обновлению жилого фонда (демонтаж пятиэтажек, начатый в конце 1990-х) включала в себя 1,7 тыс. корпусов с суммарной жилой площадью около 5 млн кв. м — этот проект до конца еще не завершен.
По оценке Циан, в общей сложности две волны сноса устаревшего жилого фонда в Москве затрагивают около 9% суммарной площади столичного построенного жилья.
Региональные центры ощутимо отличаются от столицы по структуре застройки. Анонсированное вице-премьером правительства РФ Маратом Хуснуллиным расширение программы реновации на регионы может затронуть более 20% жилого фонда крупнейших городов РФ.
В 16 крупнейших региональных рынках (города-миллионники, Московская и Ленинградская области) из 107 тыс. многоэтажных жилых домов столичным критериям программы реновации соответствует около 27% зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.
В Москве в программу также было включено около 1 тыс. зданий других градостроительных эпох, характеристики которых не соответствуют современным требованиям.
Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве (в столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960–1980-е годы, тогда как в региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними). Таким образом, потенциальных участников такой программы может быть еще больше.
Меньше всего таких зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Здесь наиболее активное жилищное строительство пришлось на последние 15 лет (в случае с Санкт-Петербургом высока доля дореволюционных домов), поэтому и пятиэтажек в относительном выражении не так много.
Рейтинг крупнейших региональных рынков по доле зданий — потенциальных участников программы реновации
Город/Регион | Доля домов — потенциальных участников программы реновации, % от жилого фонда |
Волгоград | 35% |
Красноярск | 34% |
Челябинск | 32% |
Казань | 32% |
Самара | 29% |
Омск | 29% |
Новосибирск | 29% |
Московская область | 28% |
Нижний Новгород | 27% |
Екатеринбург | 25% |
Уфа | 24% |
Воронеж | 23% |
Санкт-Петербург | 21% |
Пермь | 21% |
Ленинградская область | 19% |
Краснодар | 16% |
По расчетам Аналитического центра Циан
Пятиэтажки стареют, но не сдаются
В Москве к началу программы реновации стоимость 1 кв. м в пятиэтажках была заметно (на 18%) дешевле среднегородского уровня (165 и 195 тыс. рублей соответственно). За годы реализации соотношение менялось незначительно (178 против 205 тыс. рублей).
В регионах ценовой разрыв меньше. Средняя стоимость квартир в потенциальных участниках программы в регионах составляет 64 тыс. рублей (это лишь на 8% ниже средних значений по всему рынку).
В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены практически не отличаются от общегородского уровня.
Пятиэтажек в центрах городов-миллионников больше, чем было до начала их сноса в столице (достаточно высокая цена 1 кв. м в них объясняется лишь особенностями местоположения). Участки, на которых они построены, могут заинтересовать девелоперов — это увеличит привлекательность участия в программе для участников рынка.
Стоимость 1 кв. м в домах — потенциальных участниках программы реновации на крупнейших региональных рынках
Город/регион | Средняя цена 1 кв. м в пятиэтажках | Средняя цена 1 кв. м во всех домах | Отношение средних цен 1 кв. м в пятиэтажках к средним ценам во всех домах, % |
Санкт-Петербург | 92,9 | 108,1 | –14% |
Московская область | 74,0 | 76,9 | –4% |
Казань | 70,0 | 74,8 | –6% |
Екатеринбург | 64,7 | 67,4 | –4% |
Уфа | 64,7 | 66,5 | –3% |
Новосибирск | 63,4 | 65,0 | –2% |
Краснодар | 59,3 | 59,4 | –0,2% |
Нижний Новгород | 58,4 | 64,5 | –9% |
Красноярск | 52,4 | 56,5 | –7% |
Самара | 51,9 | 55,1 | –6% |
Пермь | 50,5 | 52,5 | –4% |
Ленинградская область | 49,9 | 54,1 | –8% |
Воронеж | 43,8 | 46,3 | –5% |
Волгоград | 42,9 | 45,3 | –5% |
Омск | 40,3 | 43,1 | –6% |
Челябинск | 35,3 | 37,2 | –5% |
По расчетам Аналитического центра Циан
руководитель аналитического центра Циан
По словам Алексея Попова, застройка региональных центров тоже отличается от архитектурно-планировочных особенностей столицы. Даже в городах-миллионниках районов, которые практически полностью можно пустить под реновацию (подобно Кузьминкам, Текстильщикам, Царицыно в Москве), не так много. Там застройка более «мозаична» и полную реконструкцию кварталов осуществить сложнее. Деление на административные районы в городах-миллионниках крупнее, чем в столице.
«Если в Москве переселение в рамках одного района в большинстве случаев позволяет сохранить привычное место жительства, то в гораздо более крупных административных единицах региональных центров часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно», — подчеркивает эксперт.
