Ключевую ставку повысили. Ждем падения цен?

Неожиданностью резкое повышение ключевой ставки на июльском заседании совета директоров ЦБ РФ не стало: глава регулятора Эльвира Набиуллина на прошлом, июньском заседании говорила, что ЦБ допускает возможность «существенного повышения ключевой ставки в июле». Поэтому большинство экспертов лишь расходились во мнении, насколько именно ее поднимут: пессимистичные прогнозы обещали уровень до 20%. 

Почему Центробанк повысил ключевую ставку

Апрельский прогноз ЦБ обозначал годовую инфляцию на уровне 4,5%, но сейчас ее уровень достиг 9%. Новый прогноз Банку России пришлось значительно повысить: инфляция за 2024 год запланирована уже до 6,5–7,0%.

В этой ситуации регулятор вынужден перейти к более жесткой кредитно-денежной политике и повысить ключевую ставку, что должно снизить внутренний спрос и объемы кредитования.

Рост ключевой ставки увеличивает ставки по кредитам на сопоставимую величину, что, в частности, делает рыночную ипотеку крайне невыгодной для большей части потенциальных покупателей. При ключевой ставке 16% средневзвешенная рыночная ставка по жилищным кредитам в июне составляла 18,4%, а теперь она, скорее всего, вырастет до 21–23%. 

Тем не менее глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что россияне продолжат покупать жилье, но более умеренными темпами, а ипотечный портфель продолжит сбалансированно расти и после завершения массовой льготной программы.

Мы спросили у экспертов и участников рынка о том, как повышение ключевой ставки отразится на конечных потребителях — покупателях и продавцах недвижимости, а также о том, что будет с рынком новостроек и следует ли ждать падения цен или смещения спроса на «вторичку».

Ставка повышается — рынок меняется? 

Эксперты считают, что повышение ключевой ставки было давно ожидаемо и мало что поменяет на рынке — он и так в стадии охлаждения. Покупки будут совершать те, кому они критично необходимы, потенциальные инвесторы же оставят деньги на вкладах. Возможно, нас ждет ужесточение условий льготных программ.  

— Ужесточение политики Банка России негативно скажется на выдачах рыночной ипотеки, где ставки уже очень высокие. С начала года выдачи рыночной ипотеки сократились на 55%, а теперь могут еще сильнее упасть. Это будет отчасти компенсироваться выдачами ипотеки с господдержкой, где действуют льготные ставки. 

— Заседания ЦБ все ждали скорее из интереса, реально на настроения покупателей оно никак уже не повлияет. Сбербанк на прошлой неделе уже выдавал кредиты со ставкой по 22%. Можно найти и чуть меньшую ставку, но в среднем это отражает общую ситуацию.

Смысл ипотеки — в том понимании, к которому мы привыкли за последние 10–15 лет, — полностью утерян. Сегодня, приобретая квартиру за рыночную стоимость, ты получаешь ежемесячный платеж примерно в 2,5 раза больше, чем стоимость аренды такой же квартиры. Ко всему прочему еще нужно накопить 20% на первый взнос. У потенциальных покупателей возникает сомнение в целесообразности этого инструмента.

— Все уже понимали, что ключевую ставку еще повысят, главный вопрос был — на сколько. Полагаю, несмотря на рост ключевой ставки до 18%, какой-то кардинальной разницы в стратегии поведения покупателей, продавцов и застройщиков мы в ближайшее время не увидим.

При уровне ключевой ставки 16–18% уже не настолько важно, будет ставка по рыночной ипотеке 18 или 21%, потому что в любом случае это запретительный уровень. И на максимальную сумму, на 70–80% стоимости квартиры, никто ипотеку брать не будет.

Таким образом, рынок и дальше будет находиться в замершем, охлажденном состоянии. Люди по-прежнему будут брать кредиты, но, во-первых, реже, а во-вторых, они будут брать минимальную сумму. У покупателей больше нет возможности финансировать свою покупку только с помощью рыночной ипотеки.

— Повышение ключевой ставки отсечет еще больше покупателей, для которых покупка недвижимости не носит срочный характер. Многие предпочтут оставить деньги на депозитах, а не вкладывать их в недвижимость.

— Ключевая ставка 18% ставит под угрозу появление новых адресных программ с господдержкой, а для уже действующих можно ожидать ухудшения условий. Например, разрыв между семейной ипотекой и ключом составит теперь 12%: для государства столь значительное субсидирование превращается в чрезмерные расходы бюджета.

Рыночная ставка вырастет до 22–23%, из-за чего спрос на рыночную ипотеку сократится до околонулевых значений, а спрос на жилье в целом снизится на 50%.

Вторичный сектор: минимальная ипотека и обменные сделки

Что касается вторичного рынка, мнения экспертов разделились: часть считает, что спрос перейдет на «вторичку». Есть и те, кто полагает, что покупатели новостроек не захотят сдвигаться в этот сектор. Но все сходятся во мнении, что большого падения цен ждать не стоит: люди предпочитают иметь реальные активы (например, квартиры), а не обесценивающиеся деньги на счете. 

Тенденции на вторичном рынке останутся прежними: обмены, минимальная сумма ипотеки на доплату и объекты в формате «заезжай и живи».  

— Для вторичного сегмента наш прогноз остается прежним: на фоне падающего спроса цена будет корректироваться вниз. Предпосылок для уменьшения ключевой ставки в обозримом будущем нет. Она или будет расти, или останется такой же.

Поэтому людям нет смысла покупать квартиры и идти «в бетон», выгоднее держать деньги на вкладах. Как только ставка по вкладам пойдет вниз вслед за ключевой, тогда и спрос на недвижимость возрастет, но это будет нескоро.

Никакого оживления на вторичном рынке летом не произойдет. Маловероятен взлет спроса и осенью, несмотря на традиционное увеличение деловой активности. Поэтому тем, кто желает продать свою квартиру, придется снижать цену, чтобы привлечь к ней интерес покупателей. Застой не может длиться вечно, и снижение стоимости неизбежно. Коррекция будет плавной — примерно по 1% в месяц.

Потока покупателей с первичного рынка не будет: большинство из тех, кто выбирает новостройки, в первую очередь волнует ежемесячный платеж, который они способны осилить. Им не так уж важно, какова справедливая цена квартиры и за какую цену ее можно при необходимости продать. Такие покупатели раньше шли за субсидированной ипотекой, а сейчас будут ждать новых льготных возможностей.

— На вторичном рынке и дальше будет преобладать стратегия взять минимальную ипотеку на долгий срок, купить выбранный объект и стараться гасить кредит как можно быстрее — как из текущих доходов, так и через продажу какой-то имеющейся недвижимости.

Еще больший акцент будет сделан на обменных сделках, когда люди будут покупать недвижимость, только найдя покупателей на имеющееся жилье и доплачивая за счет ипотеки небольшую часть суммы. 

Не думаю, что повышение ключевой ставки приведет к снижению цен на «вторичку». У людей должна быть очень жесткая необходимость или серьезная мотивация, чтобы продавать имеющиеся квартиры. 

Да, сейчас еще вырастут депозитные ставки, но мы регулярно общаемся с клиентами на эту тему: все очень хорошо помнят, что было в 90-е годы, и понимают, что твердый актив все равно куда более надежен.

То есть люди выбирают надежность, а не доходность. Соответственно, продавать недвижимость без необходимости они не будут. Покупать, даже при наличии желания, особой возможности у людей нет, так что рынок и дальше будет сдвигаться в фазу ожидания.

— На рынке будут продолжаться сделки «продажа со встречной покупкой», потому что для таких сделок требуется сравнительно небольшая доплата 2–5 млн рублей, которую многие готовы брать и по сегодняшним ставкам.

Но надо учитывать, что запустить цепочку сделок возможно только при наличии «генерального покупателя», то есть того, кто стоит у нее во главе, покупая за наличные или заемные средства первую квартиру в цепочке сделок.

По моим наблюдениям, покупатели, которым не горит, готовы выжидать до начала зимы, чтобы увидеть тренды. Если тренд будет показывать реальное снижение цен, покупатели будут ждать еще большей просадки и опять-таки не станут торопиться со сделками.

— С 1 июля этого года «первичка» оказалась примерно в одних рыночных условиях со «вторичкой», при этом стоимость 1 кв. м новостройки на 20% больше, чем на вторичном рынке.  

Считаю, что фокус должен сместиться именно на «вторичку». Зачем покупать квартиру в новостройке условно по 200 тыс. рублей за «квадрат», если я могу купить какую-нибудь готовую «вторичку» по 160 тыс. рублей за «квадрат», может быть, даже с ремонтом и мебелью? И ипотечная ставка будет приблизительно одинаковой. На этом фоне рынок вторичной недвижимости может ожить в сентябре–октябре.   

— С одной стороны, переход спроса с первичного на вторичный рынок кажется логичным, но здесь ипотека по 20% годовых, брать которую готовы единицы. Если же смотреть на тех, кто продает свое жилье, а меньшую часть добавляет при помощи ипотечного кредитования, то им сначала нужно продать старый объект, а с этим тоже большая проблема.

Сейчас в объявлениях на «вторичке» часто можно встретить предложение «купи ставку», где за комиссию обещана ставка от 10%. Но когда дело доходит до оформления, клиент видит размер комиссии и не всегда прозрачную схему и отказывается от покупки.

— На «вторичке» у покупателей есть спрос на недорогие квартиры, которые полностью упакованы. То есть люди стремятся приобрести в ипотеку квартиру вместе с ремонтом и полной обстановкой. Сейчас чаще всего либо берут в ипотеку небольшую сумму, либо полностью покупают за наличные.

Новостройки: льготные программы и специальные условия от застройщиков

На первичном рынке в основном остаются те, кто может воспользоваться льготной ипотекой. Девелоперы активно внедряют специальные программы, но с учетом высоких ставок их эффективность под вопросом.

— Изменение условий по льготным программам привело к охлаждению спроса, следовательно, застройщики пересматривают планы продаж исходя из конъюнктуры рынка.

Для поддержания спроса они предлагают новые условия приобретения квартир — например, возрастает популярность рассрочки до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку.

Еще вариант — оформить совместную программу застройщика и банков, где первые пять лет ставка по ипотеке может быть 8%, а потом увеличивается до рыночной (или происходит рефинансирование кредита, если условия станут лучше).

Маловероятно, что стоимость первичного жилья упадет. Скорее всего, нас ждет стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта: ведь с каждым построенным этажом растет и цена.

— Рост ключевой ставки делает рыночную ипотеку все более недоступной, соответственно, это увеличивает спрос на льготные программы, даже на секвестированную семейную ипотеку. Поэтому никакого перетока покупателя на вторичный рынок не произойдет.

Те люди, которым не хватает собственных средств, будут изо всех сил стремиться к семейной ипотеке, в том числе используя для этих целей своих родственников и людей, которым они могут довериться, — тех, у кого нет денег, но формально они подпадают под условия семейной ипотеки.

И конечно, первичный рынок гораздо более гибок по сравнению со вторичным в части предоставления покупателям рассрочек, отсрочек, программ трейд-ин. Все эти инструменты ждет активное развитие по мере того, как сворачивается рыночная ипотека.

— В нынешних условиях на рынке недвижимости «продается» ежемесячный платеж, поэтому квартиры на вторичном рынке остаются менее выгодными — покупателю сложнее войти в сделку.

И хотя спрос на новостройки после принятия изменений в программах с господдержкой сильно снизился благодаря альтернативам льготной ипотеки (рассрочка, трейд-ин, траншевая ипотека), а также применению скидочных программ девелоперам удастся вернуть спрос на нормальный уровень.

— В секторе новостроек из реальных покупателей остаются те, кто может взять кредит по льготным программам, и те, кто решатся брать рассрочку. Например, семейная ипотека под 6% на фоне рыночной выглядит очень привлекательно, и возможность ее взять будет казаться еще более выгодной.

Но даже это не приведет к высокому спросу: покупатели, которые в состоянии ждать (возраст ребенка позволяет), могут на какое-то время отложить сделку, чтобы посмотреть, не начнут ли застройщики снижать цены или предлагать более интересные условия.

Инструменты, которые активно внедряют застройщики для поддержания спроса (например, траншевая ипотека или ипотека с субсидированной ставкой на первые годы выплаты), в любом случае привязаны к рыночной ставке и будут работать еще слабее, чем сейчас.

То есть сохранится рынок покупателя, а покупатели после повышения ключевой ставки еще возьмут паузу. Таким образом, рынок войдет в еще более длительный период формирования отложенного спроса.

— Если говорить о Петербурге, то на первичном рынке останутся только те, кто подпадает под льготные программы. Возможно, кто-то и будет брать траншевую ипотеку, но это серьезный риск, потому что вся их схема построена на утверждении, что скоро ключевая ставка пойдет вниз. Но пока мы видим, что она только растет. Да и цены у застройщиков сегодня выше, чем на точно такую же квартиру, сданную в соседнем корпусе полгода назад.

— В последние месяцы девелоперы и банки активно субсидировали ипотеку без господдержки, предоставляя возможность своим клиентам получить ставку не 20–21%, а 11–13% на весь срок и 5–8% на льготный период — например, на время строительства.

Полагаю, застройщики продолжат политику субсидирования — сейчас это один из самых действенных инструментов продаж. Но в зависимости от экономики проекта они могут увеличить предлагаемые покупателям ставки. То же касается акций, рассрочек и спецпредложений.

— Застройщики постараются поддержать спрос, так как у них есть обязательства перед банками, нужно пополнять эскроу-счета. В некоторых проектах можно уже сейчас получить на время стройки льготные программы со ставкой 0,1% на год или два.

Часть застройщиков сейчас уходит в сторону удобных рассрочек на два–четыре года с теоретической возможностью перехода на ипотеку. Многие надеются, что ЦБ начнет опускать ключевую ставку с 2025 года, и через какое-то обозримое время можно будет перейти на более приемлемую рыночную ставку по ипотеке.

— Застройщики начали более активно использовать такой инструмент, как рассрочка. «Брусника» со Сбербанком запустили траншевую ипотеку на готовое жилье. Это пилотный проект, но, если все получится, почин подхватят и другие застройщики.

Траншевая ипотека за счет того, что выдается частями, на определенный срок снижает нагрузку на покупателя. Многие ожидают, что этого срока хватит, чтобы ЦБ снизил ставку до более приемлемых уровней, и будет возможность рефинансироваться.