Лидируют столицы
Первоначальный взнос по программе льготной ипотеки с господдержкой составляет минимум 15%, то есть с учетом предельной суммы кредита он должен быть не менее 2,1 млн рублей для Москвы и Петербурга. Потолок стоимости для самой квартиры равен 14,1 млн рублей (2,1 млн первоначального взноса + 12 млн рублей) — столько она должна стоить, чтобы уложиться в условия программы.
Согласно ипотечному калькулятору Циан, при кредите на 20 лет ежемесячный взнос составит 108 тыс. рублей. На 25 лет — 100,7 тыс. рублей. Если воспользоваться специальными предложениями от застройщиков, которые дополнительно субсидируют льготную ставку и снижают ее до уровня 4,44% или 4,99%, то ежемесячный взнос уменьшится до 75–79 тыс. рублей.
Выбирайте квартиру в новостройках по своим параметрам на Циан
Среди российских мегаполисов наибольшая доля квартир, отвечающих условиям льготной ипотеки, в Санкт-Петербурге (71%), подсчитали эксперты Циан.Аналитики. По количеству доступных квартир лидирует Москва — здесь в бюджете до 14,1 млн рублей можно выбрать из 19 тыс. объектов.
Если 12/6 млн рублей недостаточно
Максимальной суммы кредита вам все равно не хватает для покупки жилья? Выход есть. Теперь правительство РФ разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки под 9% с рыночными или другими субсидированными ипотечными программами. Это позволит увеличить максимальную сумму кредита до 15–30 млн рублей в зависимости от региона. При этом лимит по льготной ставке с господдержкой остается на уровне 12 и 6 млн рублей — для столичных и остальных регионов. Всё, что свыше, оформляется на других условиях.
Не исключено, что кому-то такой вариант кредитования подойдет, но его точно не будут использовать массово, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. Ставка сверх лимита льготной ипотеки будет высока, а ежемесячный платеж окажется неподъемным для большинства заемщиков.
По данным Циан.Ипотеки, размер среднего ипотечного кредита в 2021 году в Москве был равен 6 млн рублей, сегодня — 5,6 млн. В Петербурге эта сумма еще меньше — 3,4 млн рублей, а в регионах — 2,5 млн рублей. Людей, готовых взять 12 млн под 9% и еще несколько миллионов — под 17%, крайне мало, подчеркивает Михаил Кочеров.
Другого мнения придерживаются банки, полагая, что такое новшество обеспечит девелоперам дополнительные продажи. Увеличение суммы ипотечного кредита в сочетании с господдержкой может предполагать как выдачу ипотеки с комбинированными ставками по стандартным программам банка, так и субсидирование части ставок застройщиками, комментирует пресс-служба банка ВТБ. «В нынешних условиях это сделает ипотеку еще более доступной и поможет увеличить спрос на жилые объекты», — считают в ВТБ.
Москва
В столице квартиры стоимостью до 14,1 млн рублей — это около половины объема всех предложений на первичном рынке.
При помощи льготной ипотеки в Москве можно купить практически любую студию. В сумму 14,1 млн рублей укладывается 95% предложений.
С «однушками» уже сложнее: треть квартир стоит дороже. И все же бо́льшая часть однокомнатных квартир доступна в ипотеку под 9% и ниже, в том числе просторные варианты площадью 40–50 кв. м.
А вот семейным покупателям непросто (если, конечно, они не захотят воспользоваться семейной ипотекой): по льготной ипотеке с господдержкой в Москве можно выбирать из меньшей половины двухкомнатных квартир. Площадь у них не сильно отличается от «однушек» — те же 40–50 кв. м, но если взять проекты не у метро, то площадь квартиры увеличится до 55–60 кв. м.
Самые доступные «двушки» — 30-метровые квартиры недалеко от станции МЦД-2 «Силикатная» (Новая Москва). Даже без субсидирования ставки застройщиком при стоимости 5,5 млн рублей платеж по ипотеке на 20 лет будет равен 42 тыс. рублей.
В ЖК «Новые Ватутинки» (Новая Москва), который, по данным Циан.Аналитики, являлся лидером продаж жилья в столице в I квартале, самая дорогая квартира стоит чуть больше 16 млн рублей. В льготный лимит она не укладывается. Но основная часть предложения (все студии, «однушки» и «двушки») — вполне. Тем более что средний чек на покупку квартир в этом ЖК в I квартале составил 7,71 млн рублей.
Найти «трешку» в Москве, которая отвечала бы требованиям льготного кредита, куда сложнее. В бюджет 14,1 млн рублей укладывается только каждая восьмая трехкомнатная квартира в столице. Есть предложения даже по 80–90 кв. м, правда, со сроком сдачи на рубеже 2023–2024 годов.
Среди многокомнатных квартир всего несколько десятков предложений. Площадь таких квартир — от 60 до 80 кв. м, большинство расположено в ЖК не у метро. Срок сдачи — 2023–2024 годы.
Санкт-Петербург
В Петербурге под условия льготной ипотеки подходит 71% всего предложения на первичном рынке. Среди них — почти все строящиеся городские студии. Исключение составляет несколько десятков студий в премиальных клубных домах.
С помощью льготной ипотеки в Северной столице можно купить 9 «однушек» из 10: небольшие квартиры в премиальных домах и просторные (около 50–60 кв. м) «однушки» бизнес-класса из этой суммы выбиваются. Но все однокомнатные квартиры в комфорт-классе и небольшие варианты в бизнес-сегменте в лимит вписываются.
Из строящихся двухкомнатных квартир в бюджете до 14,1 млн рублей — чуть более половины предложений. Найти просторную семейную квартиру площадью 60–70 кв. м от надежного застройщика за эти деньги реально. Но, скорее всего, она будет в развивающемся районе вдали от метро — например, в Приморском.
Получится за эти деньги найти немало вариантов и в бизнес-классе. Скорее всего, уже не от застройщика, а по переуступке. Площадь таких квартир — примерно 50 кв. м.
ЖК «Цветной город» по итогам I квартала 2022 года — лидер продаж в Петербурге: по данным Циан.Аналитики, в нем за первые три месяца этого года было продано более 1 тыс. квартир. Льготного кредита хватит на любой лот из 4,5 тыс. действующих предложений в «Цветном городе» — в лимит укладываются абсолютно все строящиеся квартиры (средний чек сделки в ЖК — 4,1 млн рублей).
Из трехкомнатных квартир подходит только каждая четвертая, практически все они будут в сегменте «комфорт». Единичные предложения «трешек» в бизнес-классе, которые можно приобрести в ипотеку, по площади равны аналогичным по цене «двушкам» — 50–55 кв. м.
При использовании комбинированной ипотеки максимальная сумма кредита повышается до 30 млн рублей. В эту сумму укладываются абсолютно все строящиеся студии Петербурга и все «однушки», за исключением пары десятков квартир в премиальных клубных домах на Петроградке, Васильевском и Крестовском островах. А еще 96% городских «двушек» и ¾ «трешек».
Если вы — счастливый обладатель большой семьи, то вот на выбор несколько десятков многокомнатных вариантов, которые реально купить с помощью льготной ипотеки. Правда, площадь таких квартир, как и двухкомнатных за ту же цену, около 70 кв. м. Все они расположены не у метро и относятся к комфорт-классу.
Регионы
Для других регионов при максимальном кредите в 6 млн рублей первоначальный взнос составит чуть более 1 млн рублей, а максимальная стоимость квартиры — около 7 млн. Со ставкой 9% ежемесячный взнос по ипотеке составит 53 тыс. рублей.
Екатеринбург
При лимите кредитования 6 млн рублей в Екатеринбурге и Свердловской области стоимость квартиры не должна превышать 7,06 млн рублей.
В уральской столице этому критерию соответствует почти 11 тыс. предложений на первичном рынке.
Около 70% из них — студии и однокомнатные квартиры стоимостью от 1,6 млн рублей и площадью от 19,5 кв. м. Это почти все предложения студий и «однушек» в новостройках, в том числе и квартиры в домах бизнес-класса.
Исключение составляют примерно 400 лотов. В основном это объекты площадью от 40 кв. м, расположенные в ЖК комфорт- и бизнес-класса в Центре и близлежащих районах, например, на Автовокзале, ВИЗе, во Втузгородке.
Бесплатно подобрать квартиру в новостройке по вашим параметрам? Поможем!
Двухкомнатные квартиры в строящихся домах стоимостью до 7 млн рублей составляют около 30% предложения.
Среди них можно найти вместительную «двушку» площадью 55–65 кв. м за 4,2–4,6 млн рублей. Но находиться она будет в отдаленном районе — например, на Уктусе или в Кольцово, а сегмент жилья сместится к классу «стандарт».
Варианты ближе к центру будут стоить 5–7 млн рублей и принадлежать скорее к сегментам «комфорт» и «бизнес». Площадь таких квартир — 50–55 кв. м.
Из строящихся трехкомнатных квартир Екатеринбурга под условия льготной ипотеки подходит только 15% — это всего около 300 лотов. Почти все эти квартиры находятся в развивающихся, но отдаленных от центра районах: в современной части Академического, в Краснолесье, в микрорайоне Широкая Речка. Немногочисленные предложения в околоцентральных локациях приближаются к верхней границе ценовой планки, их площадь — 73–90 кв. м.
Ипотечный выбор для больших семей в Екатеринбурге совсем невелик: если трехкомнатную квартиру до 7 млн еще удастся отыскать, то предложений по объектам с четырьмя и более комнатами, отвечающих условиям ипотеки с господдержкой, в городе сейчас нет.
Новосибирск
Лимит кредитования для Новосибирска установлен на том же уровне, что и для других нестоличных регионов. Максимальная стоимость квартиры, которую можно купить в рамках программы льготной ипотеки с учетом первоначального взноса, равна 7,06 млн рублей.
Таким кредитным условиям соответствует более 6 тыс. вариантов жилья в новостройках города.
Около 20% из них — это студии, львиная доля которых располагается в ЖК классов «стандарт» и «комфорт». Их стоимость начинается от 1,65 млн рублей, а площадь — от 17 кв. м. Есть среди таких квартир большие (площадью до 93 кв. м) и дорогие — их стоимость приближается к 7 млн рублей.
Еще 44% доступных для приобретения по льготной ипотеке вариантов — однокомнатные квартиры.
Самая дорогая из них расположена в доме комфорт-класса и обойдется покупателю как раз в 7 млн рублей. Ну а самый бюджетный вариант в ЖК категории «стандарт» стоит 1,66 млн рублей.
В верхнем сегменте выборки есть и отдельные предложения в домах бизнес-класса общей площадью до 71 кв. м.
По льготной ипотеке можно приобрести в том числе и микроквартиру — «однушку» на 8 «квадратов» в ЖК стандарт-класса на окраине Октябрьского района. На момент публикации ее продают за 350 тыс. рублей.
Двухкомнатные квартиры в еще не сданных новостройках занимают около 26% доступной выборки. Большая их часть сконцентрирована в Октябрьском, Дзержинском, Заельцовском, Калининском, Ленинском и Кировском районах Новосибирска. Речь идет о жилых комплексах классов «стандарт» и «комфорт».
В центре города такие варианты отсутствуют, но подходящие «двушки» есть в нескольких ЖК около станций метро «Березовая роща», «Золотая Нива», «Маршала Покрышкина» и «Гарина-Михайловского».
Площадь наиболее доступных двухкомнатных квартир начинается от 28 «квадратов». Таков размер микроскопической «двушки» в ЖК комфорт-класса рядом со станцией метро «Золотая Нива» стоимостью 3,6 млн рублей. Впрочем, в пересчете на цену 1 кв. м получается не так уж экономно — около 129 тыс. рублей.
При этом в пределах 5 млн рублей получится купить полноценную двухкомнатную квартиру площадью 50–60 «квадратов» в новостройках комфорт-класса, которые возводятся в отдаленных от центра новосибирских районах.
Дороже всего, конечно, стоят большие квартиры — площадью от 70 до 81 кв. м — их цена вплотную подходит к верхней границе.
Выбор из трехкомнатных квартир у льготных ипотечников Новосибирска не так велик. В лимит сейчас укладывается всего около 500 вариантов (это менее 10% общего количества доступных позиций).
Площадь выставленных на продажу квартир начинается от 55 «квадратов», стоимость — от 2,4 млн рублей. Это жилье в одной из крупнейших эконом-локаций города на окраине Октябрьского района.
Самые дорогие из доступных «трешек» сейчас стоят ровно 7 млн рублей. Такие объекты расположены в ЖК классов «стандарт» и «комфорт» в микрорайоне Родники, близ проезда Энергетиков, а также в Заельцовском и Октябрьском районах. Площадь квартир — 66–70 кв. м. В центральной части города доступные для покупки в льготную ипотеку «трешки» отсутствуют.
Что же касается четырехкомнатных квартир, то заданным критериям соответствует только два варианта в Заельцовском и Ленинском районах города. Это квартиры площадью 67 и 80 кв. м за 6,5 и 6,7 млн соответственно.
Сочи
В Сочи сложилась уникальная ситуация. Цены на жилье в городе практически столичные, а максимальная сумма кредита по льготной ипотеке — 6 млн рублей. С учетом первоначального взноса 15% получается около 7 млн рублей, что очень мало для этого города.
«Только каждую десятую квартиру по льготной ипотеке с минимальным первоначальным взносом удастся купить в Сочи, где средняя стоимость жилья на первичном рынке почти достигла 12 млн рублей. То есть обозначенного для регионов лимита 6 млн рублей по кредиту для Сочи явно недостаточно с учетом цен», — отмечает Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики.
Рынок строящегося жилья в Сочи гораздо меньше, чем в других мегаполисах. Тут сыграли роль и запрет на строительство многоквартирных домов, и повышенный спрос в последние два года. Поэтому до 7 млн рублей во всех сегментах здесь всего четыре сотни предложений.
Несколько десятков студий — это всё, чем рынок новостроек Сочи может порадовать любителей компактного жилья. Большинство студий — небольшие, до 25–27 кв. м, многие из них расположены в апарт-отелях высотой до трех–четырех этажей. Сроки сдачи есть разные, большинство намечено на 2023 год, но есть проекты, которые завершатся аж в 2028-м.
Предложение однокомнатных квартир куда более разнообразно. Во-первых, это 285 квартир, а во-вторых, часть новых квартир продается в уже сданных многоэтажных проектах. Площадь — до 37 кв. м.
Привычные предложения «двушек» площадью 40–48 кв. м можно пересчитать по пальцам одной руки. Есть и экзотика — «двушки» площадью 25 кв. м.
«Трешек» мы нашли всего две, причем площадь одной из них — 24 кв. м. Многокомнатных квартир за 7 млн рублей нет вовсе.
Новые условия — новые возможности
Выходит, что в большинстве мегаполисов при помощи льготной ипотеки действительно можно выбрать квартиру — от студий до трехкомнатных лотов. Даже в Москве, городе с самым дорогим жильем под условия программы подходит половина всех строящихся квартир, в том числе 80-метровые «трешки» в 10–15 минутах транспортом от метро.
В отличие от одной из предыдущих модификаций госпрограммы, когда сумма кредита была ограничена 3 млн рублей для всех регионов, лимит 12/6 млн рублей предоставляет возможность выбрать практически любую квартиру в массовом сегменте. А субсидированная застройщиками ставка позволяет сделать ежемесячную выплату ниже.
Что касается Сочи, то даже при имеющемся дефиците нового жилья повышение лимита до столичных 12 млн рублей сильно поддержало бы спрос: до 14,1 млн рублей здесь продается не четыре сотни квартир, а несколько тысяч. Но нужно ли государству стимулировать спрос в городе с таким высоким дефицитом на жилье — вопрос спорный.
