— Продавцы чаще дают скидки: в мае 2022 года стоимость в городах-миллионниках снизилась для трети квартир в продаже (31%), хотя в начале года продавцы давали скидки только для каждого пятого объекта (19%). Сегодня 4% продавцов продолжают повышать цены, в феврале таких было 14%.
— Средний дисконт по городам-миллионникам вырос с 3,3 до 4,1%, в рублевом выражении — с 324 тыс. до 413 тыс. рублей. Реже всего скидки предоставляют в Краснодаре и Ростове-на-Дону.
— На каждую четвертую квартиру со скидкой дисконт превысил 10%. В начале года такие большие скидки получило только 4% квартир. Половина собственников сейчас снижают цены не более чем на 5%.
— Продавцы сняли с продажи квартиры в марте и вернули в мае. Объем предложения вернулся к февральским значениям.
— В марте доля объявлений в Москве с прайсом в иностранной валюте выросла до 2,5% (в феврале она составляла 1%). Но уже в мае упала до 1,3%.
Для расчета дисконта проанализированы цены в квартирах, представленных в продаже на середину апреля и середину мая 2022 года.
Для расчета дисконта до повышения ключевой ставки цены приведены для квартир в продаже на середину января и середину февраля соответственно.
Продавцы чаще делают скидки на «вторичке» и реже повышают прайс
Изменение цен на вторичном рынке городов-милионников
По данным Циан.Аналитики
Цены снизились
Снижение спроса на вторичном рынке привело к повышению лояльности продавцов. В мае 2022 года в целом по городам-миллионникам стоимость за месяц снизилась для 31% объектов в продаже. Хотя еще в феврале падение было отмечено только для каждого пятого объекта (19%) за месяц.
Самая непростая ситуация — в Москве, где стоимость снизилась для 41% квартир в продаже, Казани (37%), Екатеринбурге и Челябинске (36%), а также в Санкт-Петербурге и Самаре (по 34%). Стоимость снижается по всем городам — как с наиболее высокой стоимостью квадратного метра, так и по более бюджетным направлениям.
Одновременно в городах ближе к югу России практически не увеличился процент квартир с дисконтом, да и в целом здесь собственники реже снижают цены. Самые несговорчивые продавцы — в Ростове-на-Дону, где даже сейчас скидку предоставляют только для 16% квартир в продаже, прирост относительно начала года составил 8 п. п. Аналогичная ситуация — в Краснодаре (подешевело только 20% квартир), Воронеже и Волгограде (дисконт за месяц — для 26% квартир).
Цены выросли
Доля продавцов, которые повысили цены за месяц (с середины апреля по середину мая), составила в среднем по всем городам 4% в мае против 14% в феврале. То есть в начале года собственники примерно в равной степени снижали и повышали цены, теперь стоимость преимущественно снижается.
Минимальный процент квартир с ростом стоимости за последний месяц — в Екатеринбурге (2%). На уровне 5% доля жилья с увеличившимся прайсом — в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Воронеже и Ростове-на-Дону.
Абсолютно по всем городам-миллионникам доля продавцов, которые увеличили прайс, снизилась относительно февраля. Меньше повышают цены по сравнению с началом года в Самаре (–18 п. п.), Казани (–15 п. п.) и Санкт-Петербурге (–15 п. п.).
Среднее повышение цен в феврале было на уровне 5,7%, в мае — на 6%, то есть размер наценки остался примерно таким же, но количество квартир с ростом цен снизилось в разы.
Впрочем, бо́льшая часть продавцов теперь, как и в начале года, занимают выжидательную позицию и не меняют стоимость — таких в мае оказалось 65% (против 67% в феврале).
Динамика средней стоимости квартир в феврале и мае 2022 года
По данным Циан.Аналитики
Средний дисконт вырос с 324 до 413 тыс. в рублевом выражении
В городах-миллионниках не только увеличилась доля квартир, по которым предоставлен дисконт, но и повысился размер скидки. В феврале продавцы снизили цены в среднем на 3,3%, а в мае — уже на 4,1%. В денежном выражении покупателям удается сэкономить несколько сотен тысяч рублей. Если в начале года этот показатель составлял в среднем 324 тыс. рублей, то в мае — на 89 тыс. больше (в среднем 413 тыс. рублей).
Среди всех миллионников в процентном выражении наибольший дисконт — в Краснодаре (в среднем –5,5%, притом что дисконт дается только на каждую пятую квартиру). То есть дисконты дают менее охотно, чем в других городах, но в большем размере. Аналогичная ситуация в Ростове-на-Дону, где продавцы также реже соглашаются на скидки, чем в других городах, зато их уровень выше, чем в среднем по другим миллионникам.
В Москве — скидка 3,9%, в Санкт-Петербурге чуть выше — 4,1%. Логично, что в рублях больше экономят покупатели в городах с высокой ценой 1 кв. м. Это Москва, где в среднем удастся сэкономить 674 тыс. рублей (против 516 тыс. в феврале) и Санкт-Петербург (сейчас там реально сэкономить на 133 тыс. рублей больше, чем в феврале).
Уровень скидок для квартир, по которым продавцы снизили цены
По данным Циан.Аналитики
Изначально средняя стоимость квартир, которых коснулось снижение, была выше, чем стоимость тех лотов, которые выросли в цене или не изменились. Например, в среднем по городам-миллионникам стоимость квартир в феврале, для которых был предоставлен дисконт, составляла 9,92 млн рублей. По квартирам, где цена выросла, — 8,88 млн рублей (на 10% дешевле), по жилью без изменения цен — 9,33 млн рублей.В мае наблюдается похожая ситуация. Самое дорогое жилье (9,63 млн рублей) получило дисконт, квартиры с ростом цен имели ценник в среднем 9,1 млн рублей, без изменения стоимости — 9,22 млн рублей.
По площади зависимость обратная. Средняя площадь квартир, по которым был предоставлен дисконт, оказалась ниже, чем по объектам, где его не было или где цены выросли.
Средняя стоимость и площадь квартир в городах-миллионниках до изменения цен
По данным Циан.Аналитики
В мае на каждую четвертую квартиру скидка — более 10%
Средний размер дисконта увеличился по всем городам. Но абсолютное большинство собственников оказались не согласны существенно снижать стоимость, ограничившись несколькими процентами.
В начале 2022 года продавцы редко были готовы давать большие скидки. В феврале в среднем по городам-миллионникам 42% квартир с дисконтом снизились по цене в пределах 2%, еще 40% — от 2 до 5%. Таким образом, 82% квартир с дисконтом уменьшились по цене не более чем на 5%. Еще 14% квартир подешевели на 15%, всего 4% квартир — более чем на 10%.
В мае ситуация кардинально изменилась: увеличилось количество лотов с большими скидками. Дисконт до 5% теперь имеет всего 52% квартир (вместо 82%) в феврале. 22% квартир вместо 15% предлагается со скидками от 5 до 10%. И каждая четвертая квартира в мае снизилась по цене на 10% и более. Хотя в начале года такие существенные дисконты давали только для 4% лотов.
Самая высокая доля квартир со скидками от 10% и выше — в Перми (34% всего количества квартир со скидкой) и Воронеже (31%). В Москве 29% предоставивших дисконт собственников скинули более 10%, хотя в начале года таких было всего 2%. По-прежнему небольшие дисконты дают в Челябинске и Волгограде.
Продавцы сняли с продажи квартиры в марте и вернули в мае
На фоне нестабильной ситуации в марте 2022 года продавцы на вторичном рынке стали снимать квартиры с продажи. В начале марта относительно середины февраля объем предложения по городам-миллионникам снизился в среднем на 7%, в середине марта — еще на 16%, то есть всего за месяц выбор покупателей сократился на 22% — до 99,4 тыс. квартир против 127 тыс.
В апреле тенденция изменилась: в начале месяца снижение предложения прекратилось, а уже в середине — стало увеличиваться. К середине мая удалось вернуться к февральским значениям по объему предложения — собственники снова вывели объекты на продажу.
По ряду городов выбор пока все же меньше, чем два месяца назад (разница — более 5%): это Воронеж, Екатеринбург, Новосибирск, Омск. В Москве падение минимально — всего на 2% по сравнению с февралем. А в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе и Челябинске выбор больше февральского на 10% и более. Рост конкуренции также стимулирует продавцов предоставлять скидки на квартиры.
Объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников
По данным Циан.Аналитики
Валютный прайс вместо пересмотра цен
В марте наблюдалось резкое снижение курса рубля к иностранным валютам, что привело к изменению валюты прайса. Часть собственников решили экспонировать квартиры на вторичном рынке не в рублях, а в долларах или евро. Речь идет в первую очередь о Москве, где в середине февраля в иностранной валюте экспонировался всего 1% квартир. В марте эта доля увеличилась до рекордных 2,5%, а количество таких объявлений — на 40%. Единичные варианты квартир в долларах или евро также появлялись и вне столицы: в Санкт-Петербурге, Самаре, Краснодаре.
Но уже в мае доля объявлений в валюте в Москве снизилась до 1,3%, а в остальных городах недвижимость перестала привязываться к иностранной валюте за счет укрепления курса рубля. Для сравнения: год назад, в мае 2021 года, доля объявлений с валютным прайсом составляла 1,9%.
«Вторичный рынок, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — На фоне рекордно дорогой ипотеки в апреле количество сделок только в Москве снизилось на 37% относительно марта, в результате собственники стали предлагать скидки чаще и в большем объеме».
Но уменьшать стоимость готовы далеко не все собственники. Стоимость 1 кв. м на первичном рынке сохраняет рост, а многие сделки на «вторичке» как раз проводятся с расчетом на покупку новостройки взамен старого жилья, поясняет Алексей Попов, поэтому продавцы при ценообразовании ориентируются и на новостройки.
