Строительство загородного дома может длиться несколько лет, а иногда растягивается на десятилетия. Должен ли собственник в это время платить налог на имущество за него и может ли недострой на участке повлиять на размер земельного налога? Разбираем эти и сопутствующие вопросы в приложении к собственникам-физлицам.
Какой налог платят за дом, или Коротко о налоге на имущество
Владельцы недвижимости ежегодно уплачивают налог на имущество физических лиц. Для его расчета используют кадастровую стоимость объекта. Сумму налога вычисляют при помощи ставки, которая составляет 0,1–2% в зависимости от вида, размера и стоимости объекта.
Имущество, облагаемое налогом, перечислено в ст. 401 НК РФ. В частности, к нему относятся: жилые дома (в том числе на земле для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС) и объекты незавершенного строительства.
Собственник имеет право на налоговый вычет по каждому принадлежащему ему объекту (ст. 403 НК РФ). Учет этой льготы происходит автоматически и выражается в том, что при расчете ИФНС принимает во внимание неполную площадь объекта.
Размеры вычетов:
- для квартиры и доли в жилом доме — 20 кв. м;
- для комнаты и доли в квартире — 10 кв. м;
- для дома — 50 кв. м.
Например, в доме на 110 кв. м площадь, за которую надо будет заплатить, составит 60 кв. м (110 кв. м – 50 кв. м вычета). А за дом на 45 кв. м налог вообще не начислят, потому что его площадь меньше 50 «квадратов».
Налог уплачивается собственником недвижимости ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, до 1 декабря 2024 года надо уплатить налог за 2023 год.
Всегда ли нужно платить налог на имущество за недостроенный дом
Если на недостроенный дом зарегистрировано право собственности, то есть он поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства (ОНС) с проектируемым назначением «жилой дом», то владелец должен будет уплачивать за него налог на имущество (ст. 400, п. 1 ст. 401 НК РФ).
Ставка налога составит 0,1–0,3% в зависимости от региона: в некоторых муниципалитетах она может быть даже уменьшена до нуля. Если недострой находится в долевой или совместной собственности, налог начислят всем владельцам (п. 3 ст. 408 НК РФ).
С одной стороны, владельцу или арендатору земельного участка, вроде бы, нет никакой необходимости ставить недостроенный дом на учет и начинать платить за него налог — законодательство не определяет четкие сроки, в которые строительство нужно завершить, а дом — зарегистрировать.
С другой стороны, не зарегистрированный официально дом (или недостроенный дом разной степени готовности) невозможно продать, подарить, завещать, заложить или застраховать, так как с точки зрения государства этот объект не существует. Росреестру о нем ничего не известно: ни площадь, ни кадастровая стоимость, ни точное месторасположение, ни степень готовности, если говорить о недострое.
Поэтому, если собственник, например, захочет продать землю и недостроенный дом как объект недвижимости, а не набор стройматериалов, то его можно будет включить в договор только после оформления права собственности.
Не стоит забывать и о том, что срок владения в данном случае будет отсчитываться с даты регистрации собственности, и после продажи недавно зарегистрированного объекта бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы, который в лучшем случае будет в десятки раз больше налога на имущество за несколько лет.
Минимальный срок владения — период, по завершении которого недвижимость (квартиру, дом, комнату, земельный участок, гараж) можно продать без уплаты НДФЛ.
По общему правилу он составляет пять лет, но если собственность получена в дар, по договору ренты, унаследована от близкого родственника или является единственным жильем, срок владения сокращается до трех лет.
Когда стоит поставить недострой на кадастровый учет, какие документы потребуются
Эксперты отмечают: если дом находится в процессе строительства до 3–5 лет и юридических действий с ним предпринимать не требуется, его можно не регистрировать как ОНС, а дождаться завершения стройки и оформить право собственности уже на готовое здание.
Если дом построен частично — например, залит фундамент и поставлена коробка, а потом стройка встала на неопределенный срок (от трех лет и более), то имеет смысл зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.
В этом случае, если земельный участок, например, изымут для нужд государства, собственник получит компенсацию не только за землю, но и за ОНС.
Поставить на учет можно не любой незавершенный объект — это напрямую зависит от стадии строительства дома. Росреестр принимает решение на основании анализа проекта и того, что уже сделано.
Для этого вместе с заявлением о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет подайте:
- технический план здания, в который входит разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.
Техплан готовит кадастровый инженер, в документе должны быть указаны основные характеристики объекта (их проектируемое значение) и степень его готовности в процентах. Единых норм относительно регистрации ОНС нет, но в большинстве случаев в ней отказывают, если дом завершен менее чем на 50–60%.
Налоговые льготы на незарегистрированный дом
Физлица, перечисленные в п.1 ст.407 НК РФ, имеют право на льготы по налогу на имущество.
В эту категорию, например, попадают:
- инвалиды I и II групп;
- Герои Советского Союза и России, кавалеры ордена Славы трех степеней;
- пенсионеры и предпенсионеры;
- участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
- члены семей военных и госслужащих, погибших при исполнении обязанностей;
- физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м (на участках для ЛПХ, огородничества, садоводства и ИЖС).
Налоговая льгота равна всему подлежащему уплате налогу с того объекта, по которому он рассчитан. Ее предоставят, если объект не используется владельцем для предпринимательской деятельности. Льготу можно применить только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика.
То есть, если у вас два недостроя, то надо выбрать, какой из них освободить от налога.
Таким образом, если недостроенный дом принадлежит льготнику, выбран им как льготный объект и не используется в коммерческих целях, то за него не потребуется платить налог на имущество.
Как наличие недостроенного дома влияет на земельный налог
Налог на земельный участок уплачивается вне зависимости от того, есть на нем какие-то постройки или нет. Есть земля — платим налог.
Согласно ст. 394 НК РФ, ставка земельного налога может варьироваться.
Она составляет:
- до 0,3% для участков, на которых стоит частное жилье или дача (земли для садоводства, ИЖС, для ведения ЛПХ, дачного строительства);
- до 1,5% в отношении прочих земельных участков.
Так как земельный налог относится к региональным налогам, муниципалитеты и города федерального значения могут сами устанавливать ставки на него. Проверить их размер в разных субъектах можно на сайте ФНС.
Если земельный участок приобретен (предоставлен) для ИЖС, но по истечении 10 лет на нем не зарегистрировано право собственности на дом, то земельный налог будет увеличен в два раза вплоть до момента регистрации построенного дома (п. 16 ст. 396 НК РФ).
Таким образом, в некоторых случаях недостроенный дом стоит поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности. Это поможет, например, продать объект и участок, избежать сложностей с регистрацией дома по завершении стройки.
Также это может повлиять на размер налога на землю. Однако после постановки ОНС на учет владельцу придется платить налог на имущество.
