Если у вас есть гараж, за владение им нужно платить налог на имущество, а при продаже — налог на доходы (НДФЛ). Однако здесь есть свои тонкости: НДФЛ можно снизить, а через три−пять лет вовсе не платить; у пенсионеров и некоторых других плательщиков есть налоговые льготы; срок владения в некоторых случаях сокращается и т. д. Рассказываем обо всех нюансах подробно.
Какие налоги взимаются за гараж
Гараж, если на него зарегистрировано право собственности, — это полноценное имущество нежилого типа, следовательно, за него придется платить имущественный налог.
А если точнее, то в данном случае — два налога: на само имущество и на землю, на которой оно стоит.
Неважно, пользуетесь вы гаражом по прямому назначению, не пользуетесь совсем, служит он складом или мастерской: есть имущество — платим за него налог. А если вы решите официально сдавать гараж в аренду, то придется заплатить еще и налог с этого дохода.
НДФЛ вы уплатите и при продаже гаража, но его размер можно будет уменьшить, а в некоторых случаях платить и вовсе не придется. Об этом расскажем ниже.
Налог на имущество и налог землю
Согласно п. 2 статьи 406 НК РФ, ставка имущественного налога на гараж составляет 0,1%. Но так как это местный налог, по решению муниципальных властей она может быть уменьшена или увеличена (не более чем в три раза).
По российским законам гараж может относиться как к категории «недвижимое имущество», так и к категории «иное имущество». Недвижимым имуществом гараж является, если неразрывно связан с землей, то есть переместить его без разрушения или существенных повреждений невозможно. Такие гаражи еще называют «капитальными».
Под это определение попадают в том числе сблокированные боксы (стоящие в одном ряду и имеющие общие стены, крышу, фундамент) и машино-места в паркинге (закон № 315-ФЗ от 03.07.2016).
К иному имуществу гараж относят, если его можно передвигать без конструктивных разрушений. Это, например, гаражи-ракушки или железные боксы без фундамента.
Если на капитальный гараж оформлено право собственности (он поставлен на кадастровый учет), владелец платит за него налог на имущество. Гаражи, отнесенные к иному имуществу, не являются недвижимостью, поэтому регистрировать право на них не нужно.
Соответственно, имущественным налогом железные боксы и гаражи-ракушки не облагаются.
Для зарегистрированной недвижимости Росреестр устанавливает кадастровую стоимость (и пересчитывает ее раз в три или пять лет), и именно она используется при расчете налога.
Например, если кадастровая стоимость гаража — 600 тыс. рублей, а налоговая ставка в муниципалитете установлена на базовом уровне в 0,1%, то сумма имущественного налога составит: 600 тыс. × 0,1% = 600 рублей в год.
Также на расчеты влияет налоговый период: если объект находится в собственности менее года, то налог посчитают не за весь год, а только за период владения.
Размер налога на землю зависит от кадастровой стоимости участка, на котором стоит гараж, и от налоговой ставки в регионе (в среднем по РФ это 1,5%).
При расчете земельного налога имеет значение тип собственности на участок:
- если он принадлежит физлицу (как правило, владельцу гаража), то требование об оплате будет приходить ему напрямую от налоговой службы;
- если участок принадлежит гаражному кооперативу, то ФНС направит квитанцию организации, а затем бухгалтер ГК рассчитает сумму для каждого члена кооператива.
С октября 2021 года, после вступления в силу постановления правительства № 1710, владельцы некапитальных гаражей уплачивают в бюджет сумму, равную земельному налогу, если участок, на котором стоит их гараж, принадлежит государству. При расчете учитывается площадь, занимаемая гаражом.
Имущественный и земельный налоги уплачиваются собственниками ежегодно. Проверить размер начислений можно, воспользовавшись налоговым калькулятором на сайте ФНС (потребуется кадастровый номер объекта).
О льготах на гаражи
1. В статье 407 НК РФ перечислено 15 категорий граждан, имеющих льготу по имущественному налогу на гаражи. Например, это пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I и II групп, военнослужащие.
Льгота выражается в том, что они полностью освобождены от налога по одному гаражу, если он не используется для предпринимательской деятельности.
Таким образом, если у пенсионера в собственности один гараж, то налога не будет, а если два и больше, платить имущественный налог он должен будет только за один из них.
Владелец сам выбирает, на какой гараж использовать льготу. По умолчанию налоговая ставит ее на самый дорогой объект.
2. С 2017 года по налогу на землю действует федеральная льгота (п. 5 ст. 391 НК РФ), которая уменьшает налоговую базу на величину кадастровой стоимости 600 кв. м площади земельного участка. Земля при этом может находиться в собственности, постоянном пользовании или быть пожизненно наследуемым владением.
Льгота распространяется, например, на пенсионеров, предпенсионеров, ветеранов и инвалидов боевых действий и т. д.
На практике это значит, что если, например, инвалид владеет участком под гаражом (площадь которого явно меньше 6 соток), то налог за него платить не придется.
3. Если гаражный кооператив имеет льготу на оплату земельного налога, то собственники боксов тоже освобождаются от его уплаты.
Эти льготы установлены на федеральном уровне и распространяются на всю территорию России. На местном уровне власти могут устанавливать дополнительные льготы для разных категорий граждан, уточнить информацию можно на сайте ФНС.
Налог на доходы при продаже гаража и когда платить его не надо
Продав гараж, бывший владелец должен уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% суммы прибыли для резидентов и 30% для нерезидентов. Если имущество было в собственности дольше минимального срока владения, платить НДФЛ не нужно.
В случае продажи гаража имеет значение, к какому типу имущества он относится. Если гараж капитальный (недвижимое имущество), то для него минимальный срок владения составляет пять лет. Но если такой объект был подарен близким родственником или получен по наследству, то срок сократится до трех лет. Если гараж некапитальный, то минимальный срок владения — три года.
Сергей купил капитальный гараж в 2020 году, а в январе 2021-го приобрел еще и гараж-ракушку. В марте 2024 года он продал оба объекта.
За капитальный гараж ему придется заплатить НДФЛ, так как пять лет с даты покупки еще не прошло, а за передвижной — нет, потому что это не недвижимое имущество и минимальный срок владения в три года по нему уже истек.
По закону гражданам России положен имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости. Для гаражей он составляет 250 тыс. рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Соответственно, если доход от продажи меньше размера вычета, то налогом он не облагается.
Имущественный вычет можно использовать неограниченное количество раз, но не превышая предельной суммы в 250 тыс. рублей в один календарный год. То есть если за год вы продадите несколько гаражей, то суммарный налоговый вычет все равно не может быть больше 250 тыс.
Когда нужно подать декларацию и заплатить НДФЛ
Задекларировать доходы необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи (из-за государственных праздников в 2024 году срок продлен до 2 мая). Уплатить налог — до 15 июля. Проще всего это сделать через личный кабинет на сайте ФНС.
Если стоимость продажи равна цене покупки или меньше ее, налог платить не придется, но декларацию продавец все равно должен подать.
При продаже гаража после окончания минимального срока владения подавать декларацию не требуется. Однако если вы воспользовались льготой, например продали унаследованный гараж через три года, то до конца года продажи лучше написать в ФНС письмо с разъяснением ситуации и приложить подтверждающие льготу документы. Обращение можно отправить через личный кабинет на сайте ведомства.
Дело в том, что налоговая не видит льготы автоматически, и, скорее всего, в следующем году выставит требование об уплате НДФЛ, так как с ее точки зрения вы продали недвижимость до истечения минимального срока владения.
Как уменьшить налог при продаже гаража
Уменьшить размер налога можно двумя способами: применить имущественный вычет (250 тыс. рублей) или вычесть расходы на его покупку из полученного дохода.
Павел продал гараж, купленный два года назад, за 230 тыс. рублей. Использовав вычет (230 тыс. – 250 тыс.), он уменьшил доход до нуля.
Таким образом, НДФЛ, который считается как 13% полученного дохода, Павлу платить не придется. Также в этом случае (когда доход от продажи ниже или равен сумме налогового вычета) ему не надо подавать декларацию.
Второй способ — уменьшение дохода на сумму расходов — можно использовать, только если вы можете документально подтвердить понесенные затраты.
Василий купил гараж год назад за 700 тыс. рублей, а продал за 900 тыс. рублей. Он уменьшил доход за счет расходов, и сумма налога составила:
(900 тыс. – 700 тыс.) × 13% = 26 тыс. рублей.
Если бы у Василия не сохранились документы о покупке, то он смог бы использовать только имущественный вычет. Тогда сумма налога была бы значительно больше:
(900 тыс. – 250 тыс.) × 13% = 84,5 тыс. рублей.
Срок владения, если объект оформлен по гаражной амнистии
Очень много гаражей в нашей стране «родом еще из СССР». Как правило, раньше их объединяли гаражные (гаражно-строительные, потребительские) кооперативы. У многих владельцев и наследников таких гаражей на руках только книжки членов ГСК и квитанции об уплате взносов.
Получается, что фактически имущество есть, но юридически его нет, потому что законно продать, подарить или завещать гараж хозяин не может — нет надлежащих документов о праве собственности.
Для легализации таких объектов с 2021 года в России действует закон о гаражной амнистии, позволяющий в упрощенном порядке получить в собственность капитальный гараж и землю под ним. Участок хозяину бокса при амнистировании передают бесплатно — на правах владения или аренды.
По факту амнистирования в Росреестре регистрируется право собственности на гараж и земельный участок. Но возникает вопрос: если продавать объект, то как будет считаться минимальный срок владения им? Фактически он находился в собственности двадцать и более лет, и все сроки давно вышли, но так ли это с юридической точки зрения?
— В соответствии с гражданским законодательством, право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Однако, согласно письму ФНС от 17.06.2021 № БС-19-11/237@ и п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности на гараж, приобретенный по договору с ГСК, возникает при соблюдении двух условий: полностью внесен паевой взнос и оформлен документ, подтверждающий факт передачи объекта недвижимого имущества. Т. е. право на такой гараж у владельца появляется с момента получения документов на него.
Так как по поводу собственности на землю соответствующих разъяснений нет, то, согласно гл. 25 ЗК РФ, права на нее возникают с момента государственной регистрации.
Рассмотрим пример: владелец амнистировал гараж в 2023 году. Членом ГСК он стал в 1992 году, полностью внеся паевой взнос и подписав передаточный акт на бокс. Земельный участок, на котором располагается ГСК, был передан кооперативу муниципалитетом на праве долгосрочной аренды (то есть хозяин гаража ей не владел).
По завершении амнистирования в Росреестре было зарегистрировано право собственности на гараж и отдельно на земельный участок, который был образован в границах, занимаемых боксом. То, что объект находится в ряду таких же боксов и имеет с ними общие стены и крышу, препятствием к образованию участка не является.
Получается, что право собственности и на участок, и на гараж возникло в 2023 году, и по общему правилу минимальный срок владения для них истечет через пять лет, то есть в 2028-м гараж можно будет продать без уплаты НДФЛ.
Однако если владелец сможет предъявить налоговой документы, подтверждающие оплату взноса и передачу бокса в 1992 году (что по условиям примера он может сделать), тогда получится, что срок владения конкретно для гаража у него уже истек. И при продаже объекта, например, в 2024 году, налог на доходы придется заплатить только за земельный участок.
Итак, владелец капитального гаража должен ежегодно платить налог на имущество, а при продаже бокса ранее минимального срока владения ему начислят НДФЛ по ставке 13% суммы сделки.
Размер налога на доходы можно уменьшить, если применить имущественный вычет или учесть расходы на приобретение, а по истечении минимального срока владения платить налог и вовсе не придется.
