Пандемия коронавируса приостановила московские стройки практически на месяц — с 13 апреля по 12 мая. Столь долгий срок, разумеется, не лучшим образом сказался и на сроках сдачи строительства. Как складываются дела у застройщиков этим летом: кто уже наверстал упущенное, а кто задерживает сдачу и чем рискует?
Средняя температура по стройке
Еще в апреле Циан.Журнал публиковал мнение главы Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко о том, что месяц простоя обходится строительным компаниям столичного региона в 13–14 млрд рублей прямых издержек: сюда входят зарплаты, аренда и прочие затраты.
Он же прогнозировал: если запрет будет продлен до середины мая (а именно так и вышло), проблемы возникнут у 220 строительных компаний, а негативный эффект вырастет в полтора раза.
Спустя два месяца Циан.Журнал снова обратился к Николаю Алексеенко и спросил, как дела обстоят сейчас. По его словам, с точки зрения цифр пока мало что поменялось: прямые потери девелоперов от полуторамесячной приостановки, по оценкам РАСК, составили около 20 млрд рублей. Агентство прогнозировало возникновение проблем у девелоперов на конец года и пока остается при своем мнении.
«В связи с растянутым во времени производственным процессом эффект от стрессовой ситуации для строительной отрасли обычно проявляется только спустя полгода, — объяснил нашему изданию эксперт. — Московские девелоперы, как и все застройщики страны, столкнулись помимо заморозок с существенным падением продаж в апреле–мае на 60–65% в связи с режимом самоизоляции. Это приводит к сдвигам по финансовым, маркетинговым и производственным планам, особенно этот момент существенен для застройщиков, напрямую привлекающих средства дольщиков».
Он подчеркивает, что для застройщиков столь ощутимое падение продаж фактически сравнимо с кассовым разрывом: очевидно, что далеко не все девелоперы пройдут этот стресс-тест без потерь, касающихся как финансов, так и сдвигов сроков реализации проектов, резюмирует Николай Алексеенко.
Непредсказуемый форс-мажор
Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор говорит, что приостановка строек из-за пандемии — форс-мажорное обстоятельство, предвидеть которое было нереально. Будут ли суды признавать эту ситуацию именно форс-мажором — неизвестно, но, скорее всего, будут, считает эксперт.
«Наверстать месяц простоя, разумеется, можно, и это уже делается — все застройщики сейчас торопятся, главное — чтобы эти попытки не отразились на качестве, — заявил Александр Моор Циан.Журналу. — При этом были введены определенные ограничения на банкротства и штрафные санкции, что должно помочь застройщикам и защитить их от судов — не исключено, что кто-то попробует воспользоваться ситуацией и заработать на ней, подав в суд из-за неполученных вовремя ключей. Государство предусмотрело такое развитие событий и запретило штрафные санкции».
Кроме того, продолжает эксперт, власти поддерживают застройщиков — запущена программа, в рамках которой Дом.РФ выкупает готовые площади: ведь спрос упал, так как доходы населения снизились.
Утвержденные правительством антикризисные меры в сфере строительства жилья предполагают ряд послаблений.
- До 1 января 2021 года застройщиков не будут облагать штрафами или наказывать иным образом за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ. Возникшие в этот период убытки не будут учитываться при расчете, а начисление процентов, подлежащих уплате покупателям, отменят.
- Если после 2 апреля застройщик срывает сроки по сдаче дома или передаче ключей покупателям более чем на полгода, объект будет включен в реестр проблемных уже после 1 января 2021 года (если к этому времени причины не будут устранены).
- Введен ряд поддерживающих программ: субсидирование ипотечных ставок (государство субсидирует ставку выше 6,5%); предусмотрены кредитные и налоговые каникулы для строительных компаний; снижена стоимость проектного финансирования (сокращены кредитные ставки в аккредитованных банках); госкомпании будут выкупать готовые жилые площади.
Громкоговорящие цифры
А еще мы обратились в Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ). Как рассказал Циан.Журналу руководитель управления мониторинга жилищного строительства Денис Гулый, ресурс ежемесячно готовит обзор о состоянии жилищного строительства в России.
Последний на данный момент (июньский) обзор гласит, что по сравнению с 2019 годом за четыре месяца 2020-го график ввода жилья снизился на 5,2%, а по сравнению с аналогичным периодом 2018 года — на 8,2%. При этом в апреле 2020-го сдано 3,2 млн кв. м жилья, что на 33,3% (1,6 млн кв. м) меньше, чем за аналогичный период 2019 года.
При составлении обзора обновляется и информация по переносу первоначально декларируемых сроков ввода (портал намеренно не использует термины «просрочка» и/или «нарушение прав граждан — участников долевого строительства»). Это один из наиболее наглядных способов понять ситуацию с переносом сдачи новостроек.
Динамика среднего переноса декларируемого срока ввода за год выросла на два месяца. «При расчете переносов и рейтинга ЕРЗ учитывается срок ввода, указанный в первой версии опубликованной проектной декларации на конкретный объект. Если объект не вводится в эксплуатацию в этот срок, то по объекту фиксируется перенос. При составлении рейтинга ЕРЗ принимаются во внимание переносы по строящимся объектам и по объектам, введенным в эксплуатацию за последние три года», —объяснил Денис Гулый методологию расчета.
Среди наиболее часто переносящих сроки застройщиков фигурируют и крупнейшие компании.
«Надои вообще будем сокращать»
Циан.Журнал поинтересовался у разных застройщиков, удалось ли наверстать месяц простоя, будут ли переданы ключи в срок? В открытую о проблемах, кажется, никто говорить не готов.
«Донстрой» заявил, что, как только строительство было снова разрешено, компания моментально восстановила темпы строительства: сразу же во всех восьми проектах работы возобновились в усиленном режиме.
«Большинство наших проектов возводятся с опережением графиков и сдаются раньше срока, поэтому временная приостановка никак не повлияла на сроки реализации наших жилых комплексов. Мы начали работы в тот же день: генподрядчики были в режиме полной готовности и сразу включились в процесс.
Также на наших стройплощадках есть все необходимые резервы стройматериалов для полноценного возобновления работы. И если до введения карантина численность рабочих, задействованных на наших стройках, составляла 5100 человек, то спустя два дня после возобновления работы на площадках уже работали 4951 строитель и инженер. Сейчас все наши строительные площадки работают в штатном режиме и по графику», — отмечают в пресс-службе компании.
Все столичные объекты «Интеко» находятся на стадии монолитных работ, поэтому тот запас времени, который был до намеченных сроков ввода, позволил компенсировать вынужденную паузу, рассказали нам в компании.
«По каждому из проектов ситуация уникальна, но в любом случае мы прилагаем все усилия, чтобы соблюсти ранее обозначенные сроки: в период приостановки работ мы актуализировали наши планы под формирующиеся условия, перераспределили трудовые ресурсы на объектах. Где-то пришлось ввести две дополнительные рабочие смены. С точки зрения логистических цепочек мы не столкнулись с особыми сложностями и форс-мажорами».
Компания «Лексион Девелопмент» перенесла срок сдачи первого корпуса ЖК «Румянцево-Парк» в Новой Москве на конец сентября (изначально планировалось сдать дом в эксплуатацию до 30 июня), но «вынужденная приостановка производственной деятельности на стройплощадке и процесс ее восстановления привел к определенному смещению сроков», пояснил генеральный директор компании Сергей Казадаев в интервью порталу столичного стройкомплекса.
«При этом на сроках передачи ключей дольщикам, которые прописаны в договорах долевого участия, вынужденная приостановка строительства не отразится — процедура пройдет до 31 декабря 2020 года», — пообещал Сергей Казадаев.
ГК ФСК пришлось нарастить темпы строительства на большинстве московских проектов, чтобы адаптироваться к новым условиям, иногда приходилось работать в авральном режиме. Где-то были нарушены технологические процессы из-за приостановки во время пандемии, поэтому темпы строительства только восстанавливаются. «К сожалению, в нескольких наших проектах пришлось перенести сроки сдачи», — отмечают в ГК, обращая внимания, что это разовые случаи, когда застройщик незначительно вышел за пределы ранее намеченных сроков.
«ЕРЗ ведет подсчет баллов застройщика на основании первичной документации. Но есть также и показатели ЕИСЖ, оператором которого выступает Единый институт развития в жилищной сфере (АО «Дом.РФ»). На этом портале у нас порядка 7 из 100% нареканий. Это свидетельствует о том, что мы стараемся добросовестно подходить к выполнению своих обязательств. Поэтому после снятия ограничений мы позитивно смотрим на сдачу проектов в срок при условии, что динамика снижения по коронавирусу сохранится», — заявили нашему изданию в ФСК.
«Пока расслабляться рано»
Несколько застройщиков предпочли дать комментарии анонимно. «Дольщики нервничают, поэтому я скажу только анонимно, хотя у нас дела действительно идут неплохо, — на таких условиях с Циан.Журналом пообщался представитель одной московской строительной компании. — Основные сложности и фокус внимания сосредоточены на комплексах, которые мы должны сдать в этом году: если честно, то мы, кажется, укладываемся, но расслабляться рано. Еще один проект этого года пока под вопросом — впрочем, и там опоздание если и будет, то только на месяц, при этом дольщики все равно получат все в срок».
Другой застройщик признался, что их положение менее радостно.
Последний из анонимных собеседников был краток, но информативен: «Да всё у всех хорошо, кроме тех, у кого проблемы возникли еще до карантина. На самом деле все работали, только это секрет!» — утверждает наш собеседник.
