В марте 2019 года в Московской области было зарегистрировано на 19% больше сделок по сравнению с февралем. Одновременно в Москве в старых границах число ДДУ снизилось на 3%, в Новой Москве - на 4%. Таким образом, рынок всего Московского региона вплотную приблизился к стагнации. За счет активных продаж в области по итогам марта все же вырос на 6%, но выручка увеличилась лишь на 3% (месяц назад рынок вырос на 21% и 28% соответственно). Чтобы удержать спрос на высоком уровне застройщики стали аккуратнее подходить к индексации цен. По итогам марта они практически не изменились.

Сделки

1. Число сделок продолжает расти и в годовом, и в месячном выражении, но темпы роста замедлились. Покупатели стали чаще выбирать более дешевые варианты (в области и на котловане).

В марте 2019 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 6% в месячном выражении и составило 14,2 тыс. сделок. В годовом выражении спрос вырос на 17%. Ключевой вклад в увеличение объема продаж в этом месяце внесли застройщики Московской области. Здесь активность покупателей выросла на 18%: с 6,0 тыс. сделок в феврале до 7,1 тыс. сделок в марте. Рост спроса зафиксирован в 44% жилых комплексов региона. В столице после успешных продаж в феврале (с 30%-м ростом спроса), продажи снизились: на 3% в старых границах Москвы и на 4% в Новой Москве. Наиболее заметное падение наблюдается в премиальных сегментах – более чем на 20%, тогда как в комфорт-классе на 5%.

В условиях растущих цен покупатели все чаще выбирают более доступные варианты. Это привело и к оттоку покупателей в проекты в Московской области и в росте доли сделок на этапе котлована. В марте на них пришлось почти 40% регистраций ДДУ, тогда как на протяжении последних месяцев доля таких продаж не превышала 30-33%.

2. Выручка застройщиков Московского региона увеличилась на 3%.

По итогам марта 2019 года застройщики Московского региона заработали около 97,1 млрд руб., что на 3% больше, чем в предыдущем месяце. По сравнению с мартом 2018 года объем выручки вырос на 32% (число сделок – на 17%). 

В старой Москве объем выручки снизился вслед за спросом на 4% и составил 55 млрд руб. Застройщики Новой Москвы заработали на 3% меньше, чем в феврале 2019 года (13,2 млрд руб.). На 20% выросла выручка в Подмосковье (28,9 млрд руб.).

3. Доля ипотечных сделок начала снижаться.

Рост ипотечных ставок начал сказываться на доле сделок с привлечением банковского финансирования. В старой Москве доля сделок с привлечением ипотечных кредитов ушла ниже 50%-й отметки (49,1%). В Новой Москве доля покупателей-ипотечников снижается второй месяц подряд. В марте на них пришлось 55% сделок. Доля ипотечных сделок в Подмосковье составила 61% в марте, по сравнению с прошлым месяцем показатель снизился на 3 процентных пункта.

Цены

4. С начала года цены на жилье в столичном регионе практически не меняются.

Несмотря на постепенное повышение активности покупателей в феврале-марте 2019 года застройщики (после снижения объема продаж в январе) продолжают аккуратно подходит к индексации цен. По итогам марта рост средней цены зафиксирован только на первичном рынке Новой Москвы – плюс 1,4% (с 120,2 до 121,9 тыс. руб.), в основном за счёт выхода нового объема предложения. Цены предложения почти не изменились в старых границах Москвы (+0,3%по сравнению с прошлым месяцем).

С ноября 2018 года цена квадратного метра лота в Подмосковье снизилась впервые: с 84,6 до 83,6 тыс. руб. (-1,2% по сравнению с прошлым месяцем).

Предложение

5. Общий объем нового предложения в Московском регионе снизился на 14%.

В марте 2019 года на рынок новостроек Московского региона застройщики вывели 870 тыс. кв. м жилья. По сравнению с предыдущим месяцем показатель снизился на 14%. В Подмосковье в продажу вывели 370 тыс. кв. м. квартир и апартаментов, в старой Москве около 360 тыс. кв. м, в Новой Москве – 140 тыс. кв. м. Как и в прошлом месяце рынок жилья Московского региона пополнился предложением в 10 новых проектах, более половины из них относится к классам бизнес и премиум. На столичный рынок новостроек вышел питерский застройщик Seven Suns Developmentс двумя новыми проектами: «Сказочный лес» (около национального парка «Лосиный остров») и «Светлый мир. В стремлении к свету…» (на месте складов в Лианозово). Впервые с октября 2018 года на рынок Новой Москвы был выведен новый комплекс – ЖК «Аквилон Park» (п. Коммунарка).

6. После продолжительного падения объем активного предложения в новостройках начал расти.

По итогам марта 2019 года на первичном рынке Московского региона наблюдается рост активного предложения за счёт выхода новых проектов/корпусов и вывода нового объема лотов в уже реализуемых домах. За месяц показатель вырос на 7%: с 100,1 до 107,4 тыс. лотов. Наиболее значительный рост наблюдается в старых границах Москвы – плюс 10% (до 45,1 тыс. лотов). Объем предложения на рынке Новой Москвы вырос на 8% (до 8,3 тыс. единиц), а в Подмосковье – на 5% (до 53,6 тыс. лотов).

Лидеры продаж в марте 2019 года

Табл.1 Топ-10 ЖК по числу сделок в марте на первичном рынке Москвы в старых границах

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.2 Топ-10 ЖК по числу сделок в марте на первичном рынке Новой Москвы

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.3 Топ-10 ЖК по числу сделок в марте на первичном рынке Московской области

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 4 Топ-10 застройщиков по оценке выручки в марте 2019 на первичном рынке Московского региона

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области; только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).

Фото: Борис Лясковский