Условия ипотеки ухудшаются, спрос на новостройки падает, но цены, хотя и медленно, продолжают расти. Аналитики, риелторы и застройщики рассказывают, чего ждать покупателям новостроек в следующем году.
Как будут меняться цены в 2025 году
Принято считать, что после сокращения спроса снижаются и цены на рынке. Льготная ипотека для всех завершилась 1 июля 2024-го, ключевая ставка выше 20%, среднерыночные — под 30%. Спрос слабый, и это влияет на цены. Но есть много других факторов, которые в ближайшие месяцы будут влиять на ценообразование.
▼ Поводы для снижения цен
- Слабый спрос и высокие ставки по ипотеке.
- Эффект высокой базы: цены уже на таком уровне, что увеличивать их сложнее, чем пару лет назад.
- Замедление роста экономики и индексации зарплат.
- Резкое снижение спроса на вторичке, которое тянет ещё большее снижение спроса на новостройки.
- Запрет строительства микроквартир, квадратный метр в которых стоил дорого: это может повлиять на средние цены.
▲ Поводы для роста цен
- Себестоимость строительства растёт: дорожают стройматериалы, увеличиваются расходы на рабочую силу, проектное финансирование тоже дорожает, в принципе высокая инфляция.
- Количество новых проектов снижается: чем меньше лотов на стадии котлована, тем выше средние цены по рынку.
- Застройщикам нужно согласовывать коррекцию цен с банками.
- Снижение цен на первичном рынке может вызвать волну недовольства среди уже подписавших ДДУ дольщиков.
Сегодня эти разнонаправленные факторы уравновешивают друг друга, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Цены в 2025 году могут показать рост, близкий к цифрам официальной инфляции, то есть 5–7%. Медленный рост цен также прогнозируют в Becar Asset Management, холдинге Setl Group и компании «Главстрой». В Группе «Эталон» считают, что цены в 2025 году вырастут на 14–15%.
Отложенный спрос будет расти, пока потенциальные покупатели будут хранить средства на депозитах, говорят эксперты. Как только ключевая ставка начнёт снижаться, люди станут перекладывать деньги в недвижимость — цены вслед за спросом резко пойдут вверх.
Могут ли цены пойти вниз
Иногда в СМИ приводят в пример Китай, где при сопоставимом снижении спроса на новостройки цены за последние годы упали на четверть. Но Алексей Попов не согласен с таким сравнением.
«Китайская ситуация не похожа на сегодняшнюю российскую, — полагает аналитик. — Она ближе к реакции нашего рынка на мировой финансовый кризис конца 2000-х: тогда и в России цены снизились на 30–35%. Сейчас мы такой сценарий оцениваем как маловероятный».
Корректировка цен в отдельных проектах возможна, но, скорее всего, она будет выражаться в акциях и скидках.
Этого же мнения придерживается и глава Минстроя Ирек Файзуллин. «Сегодня более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано, поэтому так или иначе компании, чтобы обеспечить финансовый поток, будут регулировать (цены. — Прим. Циан.Журнала) скидками», — заявил он.
Сколько будут строить в 2025-м
Практически все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что застройщики будут строить меньше, а объём квадратных метров, выведенных на рынок, в 2025 году сократится. Проектное финансирование по рыночной ставке 26–28% годовых не позволяет строить как раньше. Но это не значит, что уменьшится и предложение.
«Застройщики будут вынуждены замораживать развитие проектов с невысокой маржой на начальной стадии проработки. Проекты на высокой стадии предпроектной проработки и получившие разрешение на строительство будут выходить на рынок. Но не стоит ждать резкого сокращения предложения: наоборот, на фоне падения спроса количество квартир в экспозиции будет планомерно увеличиваться», — объясняет Елизавета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой».
Территории, которые будут чувствовать себя в 2025-м неплохо, — Дальний Восток и Арктика. Именно сюда могут направить своё внимание некоторые застройщики, считают в Группе «Эталон». Там сформирована долгосрочная потребность в новых объёмах жилья, а покупатели могут взять ипотеку под 2% годовых.
Что касается завершения уже начатых проектов, то задержек не будет: при просрочке застройщик выплачивает неустойку, а это лишние траты.
В 2025-м девелоперам придётся избавляться от земельных участков под строительство, даже ликвидных, считает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». Строить столько, сколько раньше, нет смысла, а держать участки, взятые в кредит, очень невыгодно. «От части земельного банка застройщики, несущие повышенную кредитную нагрузку, вынужденно откажутся. Уже сейчас некоторые девелоперы выставили участки на продажу. Покупать новые участки они будут меньше и в основном в рассрочку», — полагает эксперт.
Максим Ельцов добавляет, что в ближайшие месяцы мы увидим укрупнение застройщиков: более сильные компании будут поглощать более слабых, а часть из них может перейти в собственность банков.
Но глобально строительной сфере ничего не угрожает: власти будут поддерживать её, подтвердил зампредседателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
Доступная ипотека — только после снижения инфляции
Сегодня размер ключевой ставки — 21%, рыночные ипотечные ставки — ещё на 5–8 п. п. выше. Взять ипотеку с такой ставкой готовы немногие. Совсем другое дело — госпрограммы. Лидером по спросу остаётся семейная ипотека, популярны дальневосточная и арктическая, сельская и IT-ипотека. Недавно Минфин предложил зафиксировать ставку для госслужащих на уровне 12%, но запуск таких программ будет зависеть от инфляции. Об этом заявил Марат Хуснуллин. «Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки», — отметил он.
Ждёт снижения инфляции и Центробанк. «Сейчас она (ипотека. — Прим. Циан.Журнала) мало кому доступна, многим пришлось отложить покупку жилья, и мы понимаем, как важно быстрее вернуть рыночные ставки к умеренному уровню, но этого можно достигнуть только при наличии низкой инфляции и никак иначе», — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пленарном заседании в Госдуме 19 ноября.
Застройщики признаются, что всё меньше рассчитывают на госпрограммы. Условия по ним ужесточаются, а лимиты выделенных средств ограничены.
Усложняет положение девелоперов и ипотечный стандарт, который с 1 января 2025 года вводит единые условия ипотеки: сумма кредита должна быть не выше 80% стоимости жилья, а срок — не более 30 лет. Также деньги дольщиков нельзя будет долго держать на аккредитивах, а банки не будут получать бонусы от снижения ипотечной ставки.
Введение стандарта отразится и на заёмщиках: первоначальный взнос станет не меньше 20%, срок будет ограничен 30 годами, а возраст заёмщиков к концу выплаты кредита не должен быть выше 65 лет у мужчин и 60 лет — у женщин.
Если раньше доля ипотеки на первичном рынке доходила до 90%, то в октябре 2024-го доля ипотечных сделок снизилась до 55%. Остальные покупают новостройки за свои деньги или в рассрочку.
Ипотека по рыночным ставкам даёт 10–15% всех продаж новостроек, но сегодня такие кредиты выполняют роль рассрочки: их берут в основном те, кто планирует быстро погасить ипотеку.
По данным Циан.Аналитики
Как застройщики будут стимулировать спрос
В ситуации, когда рыночную ипотеку взять невозможно, а под условия льготной попадают далеко не все, стимулировать спрос и предлагать хорошие условия покупки придётся самим застройщикам.
Скидки
Застройщики будут давать скидки, но далеко не в каждом проекте. Себестоимость строительства растёт гораздо быстрее цен на квартиры: у девелоперов не так много возможностей предоставлять большие скидки.
Рассрочка
Доля сделок с рассрочкой растёт и у некоторых застройщиков составляет уже 80%. Рассрочка становится главным инструментом застройщиков, но он не так прост.
«Рассрочки обеспечивают продажи на бумаге, но будут ли покупатели в состоянии выплатить полную стоимость к моменту сдачи дома? Многие покупатели рассчитывают продать другое своё жильё, чтобы выплатить рассрочку, но смогут ли они его продать — вот вопрос», — рассуждает Максим Ельцов.
Ситуацию могут спасти длинные рассрочки. «Сегодня на рынке недвижимости Петербурга мы видим рассрочки до 8 лет с процентами и до 5,5 лет практически беспроцентные. В этом случае существует небольшое удорожание, равное 1% в год, которым можно в нынешних условиях пренебречь. Вот таким образом застройщики будут продолжать стимулировать спрос», — комментирует Алексей Илюхин, заместитель руководителя центра инвестиций Becar Asset Management.
Трейд-ин
Программы выкупа вторички будут развиваться, уверены эксперты. Продать старую квартиру становится всё сложнее: на вторичном рынке ипотека практически не работает. Поэтому пустить старую квартиру в зачёт новой — для многих покупателей единственная возможность переехать в новостройку.
Субсидирование ипотеки
Этот инструмент позволяет покупателю заплатить комиссию банку за снижение ставки. Правда, такая опция может исчезнуть с лета 2025-го: Центробанк планирует запретить банкам брать такую комиссию. Да и рост ключевой ставки, если он будет продолжаться, делает субсидирование ипотеки сложным.
Разделение цены квартиры и ремонта
В 2025-м застройщики могут прийти к разделению цены готового лота на цену самой квартиры и стоимость дополнительных опций — отделки, меблировки, рассказывают в Группе «Самолёт». Уже сейчас многие застройщики увеличили долю квартир без отделки.
Арендный бизнес
Сразу несколько экспертов предположили, что застройщики могут заняться арендным бизнесом: ведь арендные ставки постоянно растут.
О новой схеме, которую уже используют некоторые крупные застройщики, рассказывает Алексей Илюхин: «Можно взять ипотеку без первоначального взноса и жить в своей квартире, выплачивая застройщику арендную плату. Её он будет зачитывать в счёт первоначального взноса. В принципе, схема рабочая, посмотрим, распространится ли она на рынке».
Советы покупателям новостроек
Мы собрали советы покупателям от экспертов рынка. Вот основные.
— Если вам нужно решить квартирный вопрос и у вас есть возможность купить жильё сразу, по льготной программе или в рассрочку, не стоит ждать. Условия через несколько месяцев могут быть ещё менее выгодными.
— Если застройщик продаёт квартиры по 100%-ной оплате без скидки, купите жильё в рассрочку. Внесите первый взнос, а остальные деньги положите на депозит до следующего взноса. Так вы не просто купите квартиру, но и заработаете.
— Выбирайте объект вдумчиво, оценивая его ликвидность. Вы должны быть уверены, что это лучшее, что вы видели, по соотношению цены и качества.
Редакция благодарит за помощь руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, гендиректора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, руководителя управления маркетинговых исследований и аналитики компании Главстрой Елизавету Родину, пресс-службу Группы «Эталон», директора по продажам группы «Самолёт» Анастасию Горбунь, замруководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексея Илюхина, владельца АН «Надо брать» Викторию Соболеву, руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Яну Лепёшину, коммерческого директора «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Ольгу Кобякову и вице-президента по продажам и сервису Группы RBI Дмитрия Фалкина.
