Согласно Гражданскому кодексу (статья 681: «Ремонт сданного внаем жилого помещения»), текущий ремонт оплачивает квартиросъемщик, а капитальный — собственник жилья, если иное не установлено договором найма.
Что такое текущий ремонт?
Текущий ремонт относится к небольшим и регулярным работам по поддержанию и обслуживанию жилого помещения.
Он включает в себя:
- замену поврежденных элементов (розеток, сантехники и т. п.);
- ремонт небольших повреждений;
- поддержание работы отопления и водоснабжения.
Обычно текущий ремонт выполняется на протяжении всей аренды и делается за счет арендатора.
Что такое капитальный ремонт?
Капитальный ремонт — более серьезное мероприятие, которое требует значительных затрат времени и ресурсов.
Это масштабные работы — например, замена кровли, перепланировка помещений, ремонт фундамента, замена систем водоснабжения или канализации.
Капитальный ремонт является обязательством собственника жилья, так как только он отвечает за сохранность своего дома.
Если ремонт требует профессиональных навыков (например, электротехнические или сантехнические работы), то делается он за счет собственника.
Общепринятые принципы отношений собственника и арендатора
1. Четко прописывайте условия в договоре аренды
Подойдите к обсуждению условий договора ответственно. Определите, какие задачи по мелкому ремонту делегировать арендатору, а за какие будете отвечать сами.
Шаблон договора найма жилого помещения
Чаще всего при аренде домов возникают следующие проблемы:
- С электричеством: выход из строя розеток, выключателей, сгорание лампочек, повреждение проводки и электроприборов.
- С водоснабжением и канализацией: утечки, засоры в трубах, выход из строя сантехники или водонагревателя.
- С отоплением: поломки котла, радиаторов или термостатов.
- С вентиляцией и кондиционированием воздуха: неработающие вентиляторы, кондиционеры или нарушение циркуляции.
- С мебелью и оборудованием: повреждение мебели или бытовой техники.
- С замками и дверями: утеря ключей, поломки и т. д.
- С конструктивом дома: трещины, продувание, промерзание и намокание швов, углов и т. п.
2. Застрахуйте сдаваемую недвижимость
Страхование позволит защитить собственность от возможных повреждений и других убытков, связанных с арендой, и обеспечит собственнику дополнительный покой.
Обычно страхование арендной недвижимости обходится собственникам дороже, чем обычное страхование жилья. Это связано с тем, что арендаторы могут менее аккуратно относиться к объекту, а значит, повышаются риски ущерба.
В базовый пакет рисков, подлежащих страхованию, обычно входят следующие случаи:
- пожар, взрыв;
- стихийные бедствия;
- кражи и другие противоправные действия третьих лиц;
- затопления;
- страхование гражданской ответственности (например, если арендатор затопит соседей).
Существуют и расширенные программы страхования арендного жилья. У каждой компании они свои, так что детали лучше узнать в офисе выбранного вами страховщика.
3. Регулярно проводите техническое обслуживание дома
Договоритесь с арендатором и пропишите в договоре возможность доступа в дом для ежегодного капитального ТО. В частном доме это более хлопотное мероприятие, нежели в квартире, где не бывает бань, септиков и котельных, редко встречаются печи, камины и водонагреватели. Регулярное техобслуживание поможет предотвратить проблемы с важными для дома агрегатами и сохранит вашу недвижимость в хорошем состоянии.
4. Различайте понятия «износ» и «повреждения»
Если ремонт необходим из-за повреждения по причине неправильного использования или небрежности арендатора, тогда собственник имеет право требовать возмещения расходов. Но нередко такие ситуации становятся предметом споров и юридических разбирательств.
Шаблон акта приема-передачи недвижимости от наймодателя нанимателю
Чтобы ответить на вопрос, естественный это износ или намеренные повреждения, опытные арендодатели советуют внимательно осмотреть собственность до заселения и при выселении.
В процессе нужно:
- составить детальный инвентарный список вещей;
- сделать фотографии и видео состояния дома до начала аренды и при ее завершении;
- отдельно зафиксировать на фото или видео имеющиеся поломки.
Такие меры помогут определить, какие изменения произошли из-за нормального износа, а какие являются повреждениями, за которые арендатор должен заплатить. Если однозначного ответа нет, можно обратиться к специалистам для сторонней оценки повреждений (например, если речь идет о поломке холодильника, повреждениях окон или стен дома).
5. Договоритесь о материальной ответственности сторон
Если арендатор не виноват в поломке, проще всего договориться о вычете суммы, потраченной на ремонт или новый чайник, из арендного платежа. Особенно если у собственника нет возможности провести ремонт или купить замену сломанной техники самостоятельно.
Если арендатор виноват в поломке и это обнаружилось при выезде, собственник может удержать депозит или его часть. Как правило, депозит равен сумме ежемесячной арендной платы.
Главный совет на основе всего вышесказанного — храните на случай разногласий все документальные доказательства проживания арендатора: договор, акт приема-передачи дома, фото и видео его состояния на момент подписания договора, переписку с арендатором и подтверждение арендных платежей. В будущем такой щепетильный подход поможет вам решить возможные споры с арендатором из-за ремонта имущества и не только.
