Объем предложения снижается, ставки растут

На фоне новой волны пандемии арендодатели часто отказывают сотрудникам медицинской сферы, а также семейным людям с детьми и владельцам домашних животных. 

Осенью 2021 года произошло оживление стагнирующего рынка долгосрочной аренды. Причины быстрого роста — возврат сотрудников в офисы, начало учебного года в очном режиме, а также переток на рынок аренды тех, кто не успел купить квартиру из-за резко возросшей стоимости жилья. Такое сочетание факторов привело к снижению объема предложения и увеличению ставок аренды.

Так, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве за год стала выше на 27% (48,2 тыс. рублей в месяц в январе 2022-го), в Санкт-Петербурге — на 28% (31,5 тыс. рублей). Для двухкомнатных квартир рост составил 28% (69,6 тыс. рублей) и 24% (49,4 тыс. рублей) за год соответственно. Причина не только в повышении ставок владельцами квартир, но и в изменении структуры предложения: с рынка первыми вымываются самые бюджетные варианты.

Вместе с растущим прайсом обновились и требования собственников к жильцам. Заселиться в понравившуюся квартиру становится сложнее. Летом 2021 года владельцы столичных квартир отказывали в заселении половине (52%) потенциальных арендаторов. Осенью с началом делового сезона эта доля увеличилась до 64%. То есть фактически сегодня только каждый третий арендатор имеет шанс заселиться в понравившуюся квартиру.

В Санкт-Петербурге тенденция ужесточения требований менее заметна. Собственники жилья в Северной столице чуть лояльнее. Летом отказ получали 57% потенциальных нанимателей, а осенью — 60%.

Таким образом, если минувшим летом мы наблюдали рынок арендатора, то сейчас ситуация изменилась кардинально. Рантье повышают свои требования к потенциальным жильцам и всё чаще отказывают в заселении, дожидаясь «более подходящего» арендатора.

Даже снижение спроса в декабре 2021-го — январе 2022 года не привело к росту лояльности владельцев квартир. Доля отказов относительно осени сократилась всего на 4 п. п. — до 60% в Москве. Но в Северной столице рантье сейчас, наоборот, более лояльны, чем летом: отказы получают 52% потенциальных арендаторов. Для сравнения — в самый сложный период (локдаун 2020 года) процент отказов в Москве был около 33%, а в Санкт-Петербурге — 35%.

Добро пожаловать за МКАД

Самые лояльные к потенциальным арендаторам рантье предлагают квартиры в не самых ликвидных локациях. Речь идет о «замкадных» округах. Например, в Троицком округе (Новая Москва) готовы заселить 55% всех обратившихся за арендой против 33% в среднем по рынку. В другом округе Новой Москвы — Новомосковском — рантье не так сговорчивы. Все же лучшая транспортная доступность и наличие сразу двух веток метро позволяют более придирчиво выбирать, с кем заключать договор аренды. Доля согласия на заселение здесь на уровне 40%.

Половину (50%) обратившихся готовы одобрить в качестве арендатора в ЗелАО, правда до Москвы придется добираться на электричке — метро здесь нет, как и в Троицком АО. Иными словами, чем хуже транспортная доступность, тем выше шанс договориться.

Также идут навстречу при поиске квартиры в аренду и собственники жилья в ЦАО (53%), что связано с ограниченным спросом и платежеспособностью населения: упустив одного клиента, есть риск потратить немало времени на поиск другого, поскольку первыми сдаются самые бюджетные варианты и только потом — жилье с большей ценой. 

На квартиры в Центральном административном округе приходится порядка 6% всех заявок. Самые лояльные рантье в дорогих районах — Якиманка (93% одобренных заявок) и Басманный (71%). Наименее сговорчивые рантье ЦАО — в Таганском районе (30%) и Хамовниках (21%).

Собственники с самыми строгими требованиями сдают жилье в СВАО (30% одобренных заявок), ЮВАО (31%) и ВАО (33%). Эти локации — самые востребованные среди потенциальных арендаторов.

Самые лояльные рантье — в Бутырском районе, Марфино и Гольяново (около 60% заявок на заселение было одобрено).

Распределение округов Москвы по лояльности рантье и спросу арендаторов

По данным Циан.Аналитики

В Санкт-Петербурге проще всего заселиться в съемную квартиру в Курортном районе (особенно в Сестрорецке), Центральном (в лидерах — муниципальный округ Смольнинское), а также в Петродворцовом районе. То есть в Северной столице, как и в Москве, самые лояльные рантье — или в центре, или на окраинах города.

Одиночкам найти квартиру проще

Чем больше жильцов планирует заселиться в квартиру, тем меньше шансов они имеют получить согласие собственника жилья. Например, проживающие в одиночку получают одобрение в 41% случаев, вдвоем — в 38%, втроем — в 21%. При большем числе доля снижается до 13–15%.

Для того чтобы повысить шансы на заселение с большим составом проживающих, нужно выбирать жилье с большей комнатностью. Например, пятерых готовы разместить в «двушке» только 8% рантье, а такое же число жильцов, но в четырехкомнатной квартире, — уже 40%. Примечательно, что владельцы «однушек» также весьма лояльны и готовы заселить пятерых примерно с таким же шансом, что и владельцы трехкомнатного жилья.

Шанс получить одобрение по типам комнатности и составу проживающих в Москве

По данным Циан.Аналитики

Среди всех потенциальных арендаторов, кто собирается жить в квартире от двух человек, самые большие шансы на заселение в арендованное жилье имеют пары, не зарегистрировавшие брак (41%), и семьи (35%). Для друзей/знакомых или жильцов, не имеющих родственных связей, процент одобрения занимает 25%, а в случае проживания нескольких семей — всего 15%. 

Таким образом, несемейных людей считают наименее надежными жильцами: им проще разъехаться, а вопросы с платежами придется решать уже собственнику. 

По сравнению с летним периодом больше отказов приходится на категорию «друзей». Дело в том, что с началом учебного года в эту категорию все чаще стали попадать студенты, которым готов сдать квартиру не каждый собственник — на лето такие арендаторы нередко съезжают, то есть это недолгосрочное сотрудничество.

В Санкт-Петербурге рантье снова оказываются лояльнее и к «друзьям/знакомым» — процент одобрения для них составляет сейчас 32% (против 25% в Москве). Также арендодатели готовы заселить и несколько семей (23 против 15% в Москве).

Домашние животные и съемная квартира

Рост списка требований к потенциальным арендаторам коснулся и наличия у них домашних животных. Впрочем, трое из четырех потенциальных арендаторов в Москве не имеют питомцев, и доля одобренных заявок по таким жильцам составляет сейчас 36%.

Для тех, у кого есть домашний питомец, процент одобрения чуть ниже — 34%. Однако с лета он снизился сразу на 11 п. п. — до подъема спроса заселить таких жильцов готовы были 45% рантье.

Собственники квартир под сдачу в Петербурге имеют аналогичное отношение к владельцам животных и сопоставимый уровень отказов. Хотя по остальным характеристикам рантье Северной столицы куда сговорчивее столичных арендодателей.

Владельцы и кошек, и собак имеют равные шансы арендовать жилье — в среднем 33%. Но большее падение лояльности произошло именно в отношении владельцев кошек. В период стагнации рынка их владельцев заселяли в 47% случаев. Собак — только в 39%.

Наличие детей усложняет поиск

Наличие детей в семье арендатора, с одной стороны, преимущество: такие клиенты заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве, так как привязаны к соседним детским садам и школам. С другой стороны, есть риски порчи ремонта, особенно если ребенок еще маленький.

Несмотря на расширение программы льготной ипотеки доля потенциальных арендаторов с детьми на рынке Москвы остается стабильной на протяжении последних двух лет — 20–25%. В Санкт-Петербурге доля чуть ниже — 15–20%.

В период стагнации рынка аренды (летом 2021 года) одобрение на заселение с детьми получали 47% клиентов в Москве и 42% в Санкт-Петербурге. С ростом активности на рынке аренды процент одобренных заявок снизился до 37 и 35% соответственно.

Число детей в семье напрямую влияет на шанс арендовать понравившуюся квартиру. Семья с одним ребенком получает одобрение в 40% случаев, с двумя детьми — в 31%. Сложнее становится снять квартиру, когда детей трое — только 29%.

С новой волной пандемии арендаторам, занятым в медицинской сфере, реже сдают жилье. Еще летом 2021 года процент одобренных заявок по ним составлял в Москве 60%, а сейчас — всего 35%. Большие шансы имеют банковские сотрудники (45% одобренных заявок), занятые в IT-сфере (44%), госслужащие (39%) и занятые в фитнес-индустрии (37%). Меньше всего доверяют административному персоналу: из-за риска локдауна и сложностями с удаленной работой в такой профессии, а также из-за не самого высокого уровня дохода.

«Всего за год количество объявлений по долгосрочной аренде сократилось в Москве на 80%, в Санкт-Петербурге — в два раза. Поэтому рантье и завышают требования на фоне высокой активности из-за меньшей доступности ипотечного кредитования и все большего числа желающих арендовать, а не покупать квартиру», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По его словам, арендодатели предъявляют более строгие требования к арендатору, несмотря на рост цен и за счет снижения конкуренции.