- В январе 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 8,3 тыс. ДДУ. Это минимальный январский показатель за последние шесть лет. Относительно декабря 2022-го спрос ожидаемо сократился на 36%, относительно января 2022-го он снизился на 33%.
- Выручка девелоперов в январе 2023 года на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно января 2022-го она сократилась на 27%.
- Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне второй половины 2022 года — 82%. Многие январские сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022-го.
- Цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: в январе средняя цена «квадрата» на 0,6% ниже, чем в декабре 2022 года: она составляет 258,7 тыс. рублей.
- В январе прекратился рост объема предложения, который наблюдался на протяжении предыдущих восьми месяцев. Выбор увеличился всего лишь на 0,2% — до 113,3 тыс. лотов.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
В январе зафиксирован минимальный спрос за последние шесть лет
В январе 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 8,3 тыс. ДДУ. Это на 32,8% меньше аналогичного показателя за прошлый год, когда был побит рекорд январских праздников (12,3 тыс. сделок с «первичкой»). Кроме того, это значение стало минимальным за последние шесть лет — в январе 2017-го было зарегистрировано 7,1 тыс. договоров долевого участия.
Новостройки Москвы и Московской области — выберите на Циан подходящую именно под ваши запросы
По сравнению с декабрем 2022 года спрос сократился на 36%. В конце года на рынке недвижимости наступает традиционное сезонное оживление — покупатели стремятся успеть закрыть сделку.
На этот раз немаловажным фактором роста спроса стало ожидаемое повышение ставок по ипотеке — на 1 п. п. увеличилась льготная ставка, были свернуты программы с дополнительным субсидированием ставки от застройщиков — околонулевая ипотека. К тому же в январе было девять нерабочих дней, что не могло не отразиться на количестве заключенных ДДУ.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Выручка девелоперов и количество сделок сократились
В январе выручка застройщиков Московского региона составила 100,8 млрд рублей, что на 35% меньше, чем в декабре 2022-го и на 26,8% меньше показателя за январь прошлого года. За месяц количество сделок и выручка девелоперов сократились сопоставимо, так как средняя стоимость проданного лота практически не изменилась.
А вот за год количество ДДУ просело сильнее, чем заработок строительных компаний, на что повлиял рост средней стоимости сделки с 11,2 млн рублей в январе прошлого года до 12,3 млн в январе 2023-го.
Две трети всей выручки, или 65,7 млрд рублей, девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок за месяц — за январь 2023 года. Первое место поделили два проекта: «Люблинский парк» в Москве в старых границах и «Мытищи Парк» в Московской области. Во всех проектах, вошедших в топ-10, средняя стоимость приобретенного лота ниже, чем среднерыночный показатель.
Больше всего ЖК (6 из 10) традиционно находится в Московской области. Помимо «Мытищи парк» это «Люберцы 2018–2023», «Прибрежный парк», «Ильинские луга», «Пехра» и «Горки Парк». Среди проектов Новой Москвы только один попал в десятку лидеров — «Новое Внуково».
Лидеры продаж в январе 2023 года в Московском регионе*
Проект | Локация | Кол-во сделок | Средняя цена 1 кв. м в сделке, | Средний чек сделки, |
Москва в старых границах | 205 | 245,3 | 8,55 | |
Московская область | 205 | 210,6 | 8,67 | |
Московская область | 166 | 205,6 | 8,11 | |
Московская область | 143 | 187 | 8 | |
Московская область | 135 | 184 | 6,94 | |
Московская область | 128 | 139 | 5,04 | |
Москва в старых границах | 124 | 320,9 | 12,35 | |
Новая Москва | 121 | 224,7 | 9,22 | |
Москва в старых границах | 115 | 277 | 10,23 | |
Московская область | 115 | 159,8 | 6,73 |
По данным Циан.Аналитики
* Учитываются зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне
В январе 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с оформлением ипотеки. Показатель немного сократился относительно декабря 2022-го, когда было зафиксировано максимальное значение 84%, но тем не менее остался на уровне рекордно высоких значений второй половины прошлого года. Для сравнения: в январе прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 65%.
Сохранение высокой доли кредитования связано с тем, что в январе многие сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года, до повышения ставок. Вероятно, по итогам февраля этот показатель заметно снизится.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Цены продолжают стагнировать
Средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке недвижимости Московского региона в январе составила 258,7 тыс. рублей. Это на 0,6% ниже аналогичного значения за декабрь 2022 года и на 5,6% выше показателя за прошлый январь.
В столице (и в старых границах, и в ТиНАО) зафиксирован минимальный рост цен (+0,4% и +0,2% соответственно), а в области, напротив, небольшое снижение (–1,1%).
В условиях пониженного спроса и увеличения ставок по ипотеке застройщики не могут повышать цены. После фактического запрета на программы околонулевой ипотеки девелоперы будут предлагать альтернативные варианты покупки: длительную рассрочку, кешбэк и прямые скидки.
Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Рост объема предложения прекратился
В январе 2023 года объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 113,3 тыс. лотов. Относительно декабря выбор практически не изменился: он стал больше всего на 0,2%. До этого на протяжении восьми месяцев значение постоянно увеличивалось.
За последний месяц количество лотов в Москве (и в старых границах, и в ТиНАО) сократилось с 71,4 до 69,3 тыс. Это минимальное снижение от рекордно высоких уровней: выбор все равно остается очень большим. В области рост показателя продолжился (с 41,7 до 44 тыс. лотов).
В январе в Московском регионе традиционно в продажу вышло мало новинок — всего 31 корпус на 461 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце 2022 года на рынок выводили примерно по 60 корпусов на 800 тыс. — 1 млн кв. м. В январе прошлого года стартовали продажи также в 30 корпусах общей площадью 470 тыс. кв. м. Подчеркнем, что не учитываются проекты с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.).
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
«В январе на первичном рынке Московского региона сохраняются тренды, сложившиеся в конце 2022 года. Средние цены, объем предложения и доля сделок с ипотекой остались на прежнем уровне. Спад спроса (–36% по количеству сделок к предыдущему месяцу) хотя и укладывается в обычные сезонные циклы, в этом году вполне мог оказаться менее выраженным: ведь и туристическая активность москвичей не такая, как в предыдущие годы», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По его словам, отмена беспроцентной ипотеки не только могла повлиять на спрос на первичном рынке, но и заставила покупателей обратить внимание на «вторичку», где активность (просмотры объявлений и звонки по ним), напротив, растет.
Изображение в начале статьи: ЖК «Прибрежный парк»/cian.ru
