Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги I квартала 2022 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
— В Петербургской агломерации заключено 24 тыс. ДДУ — всего на 3% меньше, чем в прошлом квартале. Спрос смещается из Петербурга в Ленинградскую область.
— Доля ипотечных сделок в I квартале 2022 года составила 70%.
— Средняя стоимость «квадрата» преодолела отметку 200 тыс. рублей. Всего за месяц, несмотря на рост ставок, средняя цена 1 кв. м выросла на 8%.
— В марте средняя площадь приобретенного жилья снизилась до рекордно низких значений 37,5 кв. м — минимум с 2015 года.
— Объем предложения снижается — в продаже порядка 56 тыс. квартир и апартаментов.
— Выручка девелоперов в I квартале достигла 168 млрд рублей (+29%).
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов премиальных сегментов.
Спрос смещается в область
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в I квартале 2022 года суммарно заключено 24 тыс. ДДУ с физлицами. Относительно IV квартала 2021-го (самого успешного в 2021 году) продажи оказались ниже всего на 3%. В годовой динамике (относительно I квартала 2021-го) количество сделок выше на 8%. А по сравнению с I кварталом 2020 года, когда еще не действовала льготная ипотека, — прирост на 6%.
Количество сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области
По данным Циан.Аналитики
Динамика сделок на первичном рынке — разнонаправленная для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В Петербурге в I квартале 2022 года заключено порядка 16,6 тыс. ДДУ (–6% за квартал, –4% — за год). В Ленинградской области зарегистрировано порядка 7,3 тыс. ДДУ (+4% за квартал, +53% за год). За год изменилось распределение спроса между локациями: сейчас на Санкт-Петербург приходится 69% спроса против 78% годом ранее.
40% сделок I квартала 2022 года в Петербургском регионе было заключено в марте, 31% — в феврале и 29% — в январе. Годом ранее лидером продаж также был март (40% сделок).
Но по количеству сделок март 2022-го стал самым успешным месяцем по продажам в 2021–2022 годах. Это объясняется как повышенным спросом на фоне снижения курса рубля, так и активностью заемщиков, которые закрывали сделки на ранее одобренных условиях до роста ключевой ставки.
По данным Циан.Аналитики
Изменилась и структура сделок по способам оплаты. В целом по Петербургскому региону количество сделок с ипотекой увеличилось за год на 29%, а количество ДДУ без привлечения кредита снизилось на 14%. Относительно прошлого, IV квартала, 2021 года количество сделок с ипотекой выросло на 6%, а количество ДДУ без кредитных средств снизилось на 11%. То есть рынок поддерживала активность ипотечных заемщиков.
Ипотечный всплеск
В I квартале 2022 года 70% сделок в Петербургском регионе прошло в ипотеку. Для сравнения: в IV квартале 2021-го доля была на уровне 66%, а в годовой динамике (I квартал 2021-го) — 61%.
Наибольшая доля ипотеки в структуре сделок отмечена по итогам февраля (74%): несмотря на то что на тот момент еще действовали прежние условия кредитования, была высока вероятность роста ключевой ставки. Это стимулировало заемщиков, к тому же их подстегивало и снижение курса рубля в конце месяца.
В марте с ростом ключевой ставки и удорожанием ипотеки доля кредитных сделок снизилась до 69% — корректировка минимальна за счет действующих ранее одобренных решений от банков. Аналогичная доля ипотечных сделок была также и в январе 2022 года.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области
По данным Циан.Аналитики
Цены на первичном рынке только за март увеличились на 8,5%
Средняя стоимость в новостройках Петербургского региона по итогам I квартала 2022 года впервые преодолела отметку 200 тыс. рублей и достигла 207,7 тыс. рублей. По итогам квартала прирост составил 16% — еще в начале января 1 кв. м в регионе стоил в среднем 179,3 тыс. рублей. Рост был сопоставимым для Санкт-Петербурга (+15% за квартал, до 236,5 тыс. рублей) и для Ленинградской области (+17% за квартал, до 129,5 тыс. рублей).
Основной прирост пришелся на март — средняя стоимость в Петербургском регионе выросла на 8,5%. По итогам февраля цены увеличились на 7%, в конце января не изменились.
Таким образом, индексация цен усиливается — за счет ценовой политики девелоперов и из-за изменения структуры спроса. Покупатели приобретали компактные площади и более доступные лоты, то есть на рынке остаются более дорогие лоты.
В марте средняя площадь приобретенного жилья снизилась до рекордно низкого значения 37,5 кв. м. Еще меньшую площадь в Петербургском регионе приобретали в новостройках только в марте 2015 года на фоне рекордно высоких ставок по ипотеке.
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц на первичном рынке Санкт-Петербурга
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц на первичном рынке Ленинградской области
По данным Циан.Аналитики
За год цены в Петербургском регионе в целом увеличились на 36%.
Динамика средней цены 1 кв. м
По данным Циан.Аналитики
Выбор новостроек становится меньше
По итогам I квартала 2022 года на первичном рынке недвижимости было доступно порядка 56 тыс. квартир и апартаментов, что на 5% ниже, чем кварталом ранее. Планомерное снижение предложения в Ленинградской области наблюдается с декабря 2021 года.
Динамика предложения на первичном рынке
По данным Циан.Аналитики
Предложение на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области
По данным Циан.Аналитики
Выручка девелоперов выросла на 29% за годПо итогам I квартала 2022 года выручка девелоперов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 166,7 млрд рублей, что сопоставимо с предыдущим кварталом. В годовой динамике прирост — на 29%, притом что количество сделок увеличилось на 8,2%, то есть поступления от продажи стали выше не столько за счет роста сделок, сколько за счет увеличения стоимости «квадрата». На продажи в Санкт-Петербурге приходится 78% выручки (130,4 млрд рублей).
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в I квартале 2022 года: 7 из 10 проектов-лидеров продаж расположено в Санкт-Петербурге.
Лидеры продаж в I квартале 2022 года в Петербургском регионе*Проект | Локация | Кол-во сделок | Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. рублей | Средний чек сделки, млн рублей |
Санкт-Петербург | 1055 | 158,7 | 4,1 | |
Санкт-Петербург | 865 | 178,3 | 6,5 | |
Санкт-Петербург | 717 | 160,8 | 5,0 | |
Санкт-Петербург | 537 | 172,1 | 5,7 | |
Санкт-Петербург | 537 | 180,8 | 6,2 | |
Санкт-Петербург | 513 | 161,4 | 5,4 | |
Ленобласть | 442 | 139,6 | 4,6 | |
Ленобласть | 390 | 151,6 | 4,3 | |
Санкт-Петербург | 332 | 179,3 | 5,7 | |
Ленобласть | 324 | 125,0 | 4,3 |
По данным Циан.Аналитики
На первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области наблюдаются аналогичные с Московским регионом тенденции, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Количество сделок в марте 2022 года в обоих случаях оказалось рекордным с 2021 года, доля ипотечных сделок снижается. Несмотря на высокие ипотечные ставки в марте, этот месяц еще не отражает объективную реакцию рынка за счет ранее одобренных и еще действовавших решений от банков, отмечает эксперт.
Сейчас активность потенциальных клиентов по поиску недвижимости находится на уровне фоновых значений. Ажиотажный спрос, вызванный ростом ключевой ставки и падением курса рубля, сохранялся в первой половине марта.
«Еще одна особенность спроса — высокая конверсия звонков в сделки: клиенты приобретали недвижимость, рассматривая меньшее количество вариантов. Это было связано в том числе с ограниченным сроком действующего одобрения по ипотеке под более низкие ставки. Объективно оценить реакцию рынка удастся по итогам апреля, когда на рынке останутся только ипотечные заемщики со ставкой под 10–12% годовых», — указывает Алексей Попов.
*Примечание. Учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Изображение в начале статьи: ЖК «Живи! В Рыбацком»/cian.ru
