Существуют следующие виды сделок.
Прямая (или свободная) продажа квартиры — самый простой и понятный вид сделки, в которой только два участника: продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель.
Альтернативная продажа квартиры — сделка, в которой есть первый продавец квартиры, ее покупатель, а также продавец второй квартиры, которую приобретает первый продавец. Проще говоря, это продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Этот вид сделки еще называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки).
Цепочка — цепочка из нескольких альтернатив.
Есть два варианта составления цепочки:
1) продавец разменивает недвижимость на несколько квартир меньшей площади;
2) продавец одной квартиры приобретает другую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.
Альтернативная сделка может состоять из цепочки в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов участвующих в сделке объектов.
Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели. Бывают покупатели, выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть довольно много.
Бо́льшая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые приводят к разрыву цепочки, — участники сделок должны их отслеживать.
Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.
Расчет при альтернативной сделке
В альтернативной сделке аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из рук в руки: средства засчитываются на банковский счет владельца альтернативной квартиры.
Если вы подобрали себе более дешевую квартиру, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.
Что может пойти не так при альтернативной сделке?
Рассказываем на примере. Допустим, продается трехкомнатная квартира, продажа которой запускает в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира при этом «разъезжается» на две однокомнатные. Предположим, в момент сделки продавец первой «однушки» отказывается продавать квартиру на согласованных ранее условиях. В этом случае рискует посыпаться вся цепочка, поскольку каждая сделка связана с другой.
При таком развитии событий продавцу важно понимать: а готовы ли покупатели его «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?
— Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, собственник которой саботирует процесс.
— Если квартиры еще не подобраны, то запускается дальнейший поиск. Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риелтор — он излагает и утверждает все договоренности еще на этапе авансового соглашения, так что о проблемах становится известно заранее.
Альтернативная сделка купли-продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части, поэтому в этом случае лучше заручиться поддержкой опытного риелтора, который поможет отладить процесс, провести переговоры и проверить документы заранее.
Как найти хорошего риелтора? Поможет сервис бесплатного подбора риелтора от Циан: с нами работают более 100 тыс. риелторов из разных регионов России. Условия работы вы обсудите с риелтором напрямую
Риски альтернативной сделки
Не все риски всплывают сразу — некоторые проявятся уже после сделки, а иногда по прошествии некоторого времени. Что не влияет на проведение сделки, но способно осложнить жизнь в будущем?
Несогласованность действий и медлительность участников сделки может привести к разрыву всей сделки.
Регистрация альтернативной сделки. Если одна из сторон самостоятельно меняет условия или попадает в обстоятельства, тормозящие процесс: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права.
Расчет по сделке. Огромный риск при альтернативной сделке несет закладка средств в ячейку под условие доступа, когда все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности: если регистрация одной из сделок забуксует, пострадают все.
Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры — ребенок, ему обязательно следует выделить долю в той недвижимости, куда он переедет, — это требование закона. Представьте, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. Следовательно, в этом случае по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки. Таким образом, этот шаг может отразиться и на вас.
Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать (например, человек имеет пожизненное право проживания в продаваемой квартире: покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте).
Альтернативная сделка с ипотекой
Не забывайте, что при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку, сперва потребуется разрешение банка на сделку.
Альтернативная сделка с участием материнского капитала Подразумевает наделение долями и детей (именно в этом случае ребенок и становится собственником). При продаже такой квартиры нужно будет получить разрешение на сделку с квартирой, купленной когда-то за счет средств маткапитала от органов опеки. Если же эта квартира куплена с использованием маткапитала и ипотеки, но кредит еще не выплачен (то есть право собственности на детей еще не оформлено), то такую сделку и вовсе совершать нельзя.
Собственнику имеет смысл взять справку из Пенсионного фонда России о том, что на погашение кредита не были использованы средства маткапитала.
Все эти нюансы следует учитывать при планировании сделки купли-продажи.
