Теперь владельцы земельных участков на территории населённых пунктов, садоводческих и огородных товариществ обязаны освоить землю за три года. 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ. Это значит, что земельный участок нужно подготовить к эксплуатации в соответствии с видом разрешённого использования.
Вид разрешённого использования (ВРИ) участка — характеристика, которая указывает, как им следует пользоваться и что на нём можно построить.
Рассказываем, какой участок считается освоенным, а какой — нет, сколько времени для этого отводится и могут ли отнять землю, если надел признают заброшенным.
Что предписывает новый закон и зачем его приняли
Новый закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ и в статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Согласно им собственник обязан начать пользоваться участком со дня приобретения прав на него.
Если землю нужно подготовить к использованию — освоить, для этого теперь установлен предельный срок: три года. Исключением являются случаи, когда для освоения необходимо провести рекультивацию участка. В таких случаях срок будет указан в проекте работ.
Нововведения касаются владельцев:
- земельных участков на землях населённых пунктов: города, деревни, ПГТ и т. д.;
- садовых и огородных участков.
Для участков, приобретённых после 1 марта 2025 года, срок отсчитывается с момента оформления права на них. Для участков, которые уже находятся в собственности, — с 1 марта 2025 года.
Закон разъясняет, что такое освоение земельного участка. Под этим понимаются работы, призванные привести его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с видом разрешённого использования.
То есть сначала владелец осваивает землю — выравнивает рельеф, проводит корчевание, осушение, уплотнение грунта, очистку от сорняков, прокладывает временные коммуникации и прочее. На это даётся три года, после чего он должен начать использовать участок по назначению.
Алексей купил два соседних участка в СНТ в апреле 2025 года. На первом расположена дача в хорошем состоянии: с ухоженным садом и небольшим домиком. В этом случае земля уже освоена и ею можно сразу пользоваться по назначению.
Второй участок был заброшен: он почти полностью зарос, а постройки разрушились.
По новому закону до апреля 2028 года Алексей должен освоить землю — убрать сорняки, выкорчевать погибшие деревья, снести обветшавшие строения, вывезти мусор, чтобы в дальнейшем заниматься там садоводством.
Дом на этом участке он построить может, но не обязан: земля находится в СНТ, вид её разрешённого использования — для ведения садоводства, а вот проживание целевым назначением не является.
Термин «освоение земельного участка» ранее уже применялся и в земельном, и в гражданском законодательстве. Но раньше в законах не указывались конкретные сроки начала использования земли и не оговаривались признаки её неиспользования.
Нововведения устраняют этот пробел и прямо устанавливают обязанность собственника своевременно, то есть максимум через три года, приступить к использованию участка по назначению. Госорганы наделены правом устанавливать конкретный перечень того, что нужно сделать с участком, и признаки его неиспользования.
Но даже если собственник не освоил землю, это не будет автоматически приводить к её изъятию. Ответственность наступит только после фиксации нарушения.
Таким образом, новый закон только уточняет уже действующие нормы и не преследует цель прекратить права граждан на неосвоенную землю. Он должен решить давнюю проблему неосвоенных и заброшенных участков. В последние годы о ней неоднократно заявляли чиновники разного уровня, председатели садоводческих и огороднических товариществ.
Олег Скуфинский,руководитель Росреестра:
Закон сформировал прозрачный механизм регулирования использования земельных участков, подлежащих вовлечению в экономический и хозяйственный оборот. Задача принятых норм — не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно их возвращение на свои земельные участки для обеспечения надлежащего использования. Заросшие, захламлённые и загрязнённые земельные участки являются серьёзной проблемой для ведения хозяйства, для развития населённых пунктов.
Закон создаёт условия для решения проблемы. Это будет способствовать использованию земель в соответствии с их назначением и создаст дополнительную защиту для граждан, чьи участки расположены по соседству с заброшенными территориями, для санитарно-эпидемиологической обстановки и архитектурного облика в населённых пунктах».
Источник цитаты: сайт Росреестра
Упрощённое изъятие не предусмотрено
Внесённые в законы поправки не означают, что власти получают право в упрощённом порядке изымать участки у собственников, если земля не используется. Росреестр выпустил подробное разъяснение по этому вопросу. «Крайне важным является то, что в новом законе об освоении земель, а также в разработанных Росреестром проектах подзаконных актов не предлагалось и не предлагается расширить основания для изъятия земельных участков, увеличить штрафы за их неиспользование.
Необходимо отметить: даже если человек не освоил земельный участок в срок, это не будет автоматически являться основанием для его изъятия. Напоминаем, что изъятию земельного участка предшествует проведение контрольных (надзорных) мероприятий. Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке».
В ведомстве пояснили: если собственник по объективным причинам не может освоить участок в срок, ему нужно предоставить в надзорные органы материалы, которые подтверждают эти обстоятельства. Кроме того, он должен направить ходатайство, чтобы продлить срок устранения нарушения, если предписание о нём было выдано.
Признаки неиспользования земельных участков
С учётом принятого закона правительство подготовило постановление о признаках неиспользования земельных участков. Они зависят от вида разрешённого использования и категории земель.
В частности, земельный участок, на котором разрешено строительство или размещение объектов капитального строительства, будет считаться неиспользуемым, если на нём:
- в течение 2 лет отсутствует фундамент объекта, для строительства которого он предназначен;
- в течение 5 лет отсутствует объект, для строительства которого предназначен участок и на который зарегистрировано чьё-либо право.
Если здание на участке построено и зарегистрировано, но не эксплуатируется на протяжении 5 и более лет, это также будет признаком неиспользования земли.
При этом должно соблюдаться ещё 2 условия:
- строение частично разрушено или повреждено;
- владелец не восстанавливает его в течение 5 лет.
Для участков, на которых нельзя строить капитальные сооружения, а также для участков для садоводства и огородничества признаками заброшенности будут захламление или зарастание сорняками 50% площади и отсутствие хозяйственной деятельности / неиспользование для выращивания сельскохозяйственных растений в течение 3 и более лет.
Если после покупки земельный участок необходимо осваивать, то признаки неиспользования могут выявить только по истечении отведённого на это срока, то есть не ранее чем через 3 года.
Что значит освоить землю
Мероприятия по освоению земельных участков приведены в проекте постановления правительства.
Подготовкой к целевому использованию земли считаются:
- освобождение участка от растительности, которая препятствует его использованию по назначению;
- освобождение земли от отходов производства;
- осушение или, наоборот, увлажнение участка;
- проведение земляных работ: укрепление, перемещение грунта, рекультивация и прочее.
Росреестр пояснил, что новый закон предоставляет дополнительную защиту, в том числе тем собственникам, которые по объективным причинам не могут сразу начать использовать землю. Во-первых, владельцы теперь точно знают, чего нельзя допускать на участках, и смогут своевременно предотвращать ситуации, при которых на их земле могут быть выявлены нарушения.
Во-вторых, инспекторы надзорных и контролирующих органов будут руководствоваться конкретными признаками неиспользования земельных участков, и не смогут привлечь собственника к ответственности, если таких признаков не обнаружено. Это, в свою очередь, должно исключить риски, когда инспектор может применить оценочные суждения, и коррупционную составляющую.
Ответственность за нарушение закона
Порядок действий после выявления неиспользуемого участка остаётся прежним: предупреждение и предписание об устранении нарушений. В случае неисполнения требований — изъятие земли в судебном порядке и её продажа с публичных торгов.
Ранее отсутствие законодательно установленного срока освоения и чётких признаков неосвоенности затрудняли работу надзорных органов. Теперь у них появляется механизм воздействия на тех, кто годами не использует землю, заявляя, что им нужно время.
Так как основной задачей закона называют возвращение участков в оборот, а не наказание собственников, то, скорее всего, изъятие земли станет крайней мерой.
Проверкой исполнения нового закона будут заниматься Росреестр, Россельхознадзор, Росприроднадзор и уполномоченные органы местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.
При первом выявлении нарушений штраф за них не предусмотрен. Сначала собственнику выдадут предупреждение и предписание об устранении признаков неиспользования земли, а затем проведут повторную проверку.
Если правообладатель не устранит нарушение в отведённый срок, Росреестр в течение 30 дней уведомит уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Далее власти будут решать, стоит ли дальше работать с владельцем или лучше сразу обратиться в суд для изъятия участка в связи с ненадлежащим использованием.
Владелец может попытаться доказать, что не смог освоить участок по объективным причинам, а также ходатайствовать о продлении срока для устранения нарушений. Ему могут пойти навстречу, но нужно учитывать, что в Кодексе РФ об административных правонарушениях ещё с 2005 года предусмотрена ответственность за неиспользование земельных участков для строительства, а с 2015 года — за неиспользование садовых или огородных участков, если сроки для этого установлены федеральным законом. Так что даже при удовлетворении ходатайства собственника могут оштрафовать.
Размер штрафа для физлиц может составить 1–1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. рублей. А если кадастровая стоимость участка не установлена, то штраф выпишут на сумму от 20 до 50 тыс. рублей.
Таким образом, новый закон установил критерии, которые позволяют надзорным органам оценить состояние участка и воздействовать на собственника, если он не освоит его в установленный срок: по общему правилу это 3 года.
Участники рынка ИЖС также отмечают, что конкретизация сроков освоения существенно ограничит практику скупки и аренды земли с целью дальнейшей перепродажи девелоперам, которая сложилась во многих российских регионах.
Резюмируем
— С 1 марта 2025 года владельцев земельных участков на территории населённых пунктов, садоводческих и огородных товариществ обязали освоить землю в установленный срок.
— Участок нужно подготовить к эксплуатации в соответствии с видом разрешённого использования. На это собственнику даётся три года. Ранее конкретный срок законом не был установлен.
— Для участков, приобретённых после 1 марта 2025 года, этот срок отсчитывается с момента оформления права на них, а для участков, уже находящихся в собственности, — с 1 марта 2025 года.
— Внесённые в законы поправки не дают властям возможность в упрощённом порядке изымать участки у собственников под предлогом того, что земля не используется.
— Проверкой исполнения закона занимаются Росреестр, Россельхознадзор, Росприроднадзор и уполномоченные органы местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.
